Кто не рискует?

Все риски можно разделить на три большие группы: юридические, финансовые и технические. Что имеется в виду под юридическим риском? У застройщика должен быть полный пакет всей необходимой по закону разрешительной документации (разрешение архитектурного совета, разрешение на строительство и др.), который он обязан предоставить для изучения по требованию покупателя. Если пакет разрешений не полный, застройщик не имеет права вести строительные работы. Но некоторые застройщики предпочитают одновременно получать все документы и вести строительство. К юридическим рискам можно отнести и договор, который застройщики предлагают подписать покупателям. При его составлении необходимо обратить внимание на следующие пункты:

1. какие гарантии выполнения своих обязательств предоставляются строителем покупателям квартир;
2. наличие в договорах штрафных санкций за просрочку окончания строительства и качество продаваемой квартиры;
3. предусмотрено ли в договоре письменное уведомление покупателя квартиры о задержке сроков окончания строительства;
4. имеется ли у покупателя возможность запросить у строителя отчет о состоянии строящегося объекта, и в какие сроки строитель обязуется предоставить такой отчет покупателю.

Но лучше всего обратиться за помощью к юристам, которым вы доверяете.

После вступления в силу Федерального закона № 214 о долевом участии в строительстве к застройщикам стали предъявлять более жесткие требования. Например, только застройщики могут привлекать денежные средства физических лиц и только после получения Разрешения на строительство. А если денежные средства физических лиц привлекают другие фирмы-соинвесторы, то, кроме договора соинвестирования, необходимо требовать акт выполнения обязательств по продаваемой квартире.

Финансовые риски покупателя также связаны с надежностью компании-застройщика. Ведь приобретение заветных квадратных метров покупателями идет во время всего процесса строительства, и даже после него. Компания-застройщик должна обладать собственными финансовыми активами, будь это уже имеющиеся средства или кредит в банке, чтобы оное строительство осуществлять. Проверить финансовое состояние застройщика потенциальный покупатель может через юристов, банк. Кроме того, одним из показателей добросовестности компании-застройщика является ее открытость: стоит доверять тем, кто дает информацию о своих финансах. Согласитесь, непрозрачная бухгалтерия, скорее всего, — показатель того, что что-то нечисто.

Кроме вышеперечисленных рисков, есть риски, связанные с технической частью строительства. Никто не может гарантировать, что застройщик не только построит коммуникации, но и подключит их. Или, что особенно актуально в городах с ограниченными мощностями, даст ли город те самые мощности, необходимые для функционирования здания. Чтобы избежать подобной ситуации, стоит обращаться только в те компании, которые уже имеют договор с городом на выделение мощностей, а также четкий, соблюдаемый план подведения и включения коммуникаций. Или рассмотрим риск, связанный со сроками строительства. Как показывает практика, застройщик указывает в договоре плановые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. И чем ниже этап строительства, тем выше риск, что застройщик может протянуть со сроками.

Также рискуют «инвестиционные покупатели», для которых новая квартира — не потенциальное место жительства, а своеобразный вид финансового вклада. В течение долгого времени цены на недвижимость в России росли огромными скачками. В тот момент было крайне выгодно вкладывать деньги в строящиеся квартиры: на их продаже можно было заработать довольно крупную сумму. В конце осени ситуация с ценами на рынке стабилизировалась. И на данный момент нельзя предсказать, какими темпами цены будут расти дальше. В случае, когда цены «заморожены», «инвестиционные покупатели» не заработают деньги.

Подводя итог, надо повторить, что ключевым моментом, гарантирующим, что покупатель получит свою квартиру со всеми коммуникациями, является «прозрачность» компании-застройщика и наличие всех необходимых по законодательству документов. Этими качествами обладают, в основном, компании, уже давно работающие на рынке недвижимости и зарекомендовавшие себя как надежные партнеры.