Как продать недвижимость в ипотеке

Услуги ипотечного кредитования предлагает сегодня множество банков, и воспользоваться ими может каждый. Но, довольно часто возникают ситуации, когда недвижимость, находящуюся в ипотеке, нужно срочно продать. Причин для этого может быть множество: невозможность выплачивать остаток долга, переезд в другой город или другую страну, потеря работоспособности и т.д.

Так есть ли возможность продать недвижимость в ипотеке?
Да, есть! Правда, важно сразу понимать, что этот процесс довольно трудоемкий и затратный по времени. Связано это с бумажной волокитой и множеством согласований. Но, раз уж возникла такая необходимость, нужно искать пути преодоления всех трудностей. Давайте разбираться подробнее.

Первое, что нужно сделать — это внимательно перечитать договор по ипотечному кредитованию.
Как правило, в нем оговаривается возможность перепродажи обремененной недвижимости. Если в договоре не запрещены операции с жильем — можно начинать действовать.

Далее необходимо написать запрос в банк, где подробно объяснить причины продажи квартиры.
Это — формальность, но без неё сделка купли-продажи может признаться недействительной, поскольку имущество не принадлежит собственнику в полной мере и находится в залоге.

Возможные варианты продажи ипотечной недвижимости

Вариант 1. Найти покупателя, готового оплатить стоимость квартиры наличными

Вы находите покупателя, готового оплатить стоимость квартиры наличными. Далее вам необходимо:

• Выписаться из квартиры и выписать несовершеннолетних детей
• Оформить договор задатка. Сумма задатка должна перекрывать оставшийся перед банком долг за жилье. Лучше такой договор заверять у нотариуса
• Погасить кредит перед банком. При этом вы получаете справку о снятии задолженности и закладную на жилье
• Обратиться в Регистрационную палату и снять обременение с квартиры
• Последнее — оформить договор купли-продажи с покупателем и передать ему полностью права собственности на жилье

Вариант 2. Найти покупателя с ипотекой на жилье

Находится покупатель, у которого также имеется ипотека на жилье. Такой способ во многом схож с первым, но есть и ряд нюансов. Первые четыре шага будут идентичными варианту 1 (см. выше). Затем необходимо подготовить пакет документов для банка, в котором у покупателя оформлена ипотека и передать их ему.

Что это за документы:

• Справка из Регистрационной палаты о снятии обременения на жилье
• Справка из ТСЖ, в которой указано, что долги по коммунальным услугам по данной квартире отсутствуют
• Выписка из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц в квартире
• Оценка квартиры, которая проводится лицензированной компанией. Список организаций, предоставляющих такие услуги, можно взять в своем банке.

Банк покупателя должен одобрить жилье. И только после этого можно оформлять договор купли-продажи в Регистрационной палате.

Вариант 3. Попросить банк подыскать покупателя на квартиру

Вы просите банк подыскать покупателя на ваше жилье. Такое тоже возможно, поскольку банкам важно вернуть залоговые деньги. И, если вы, как покупатель, не в состоянии более погашать долг по ипотеке, банк найдет покупателя на недвижимость самостоятельно.

Что происходит в этом случае:

• Между вами и покупателем подписывается предварительное соглашение, заверенное нотариусом
• Затем вам предоставляются депозитные ячейки в банке, куда будут перечислены денежные средства по сделке
• Далее заключается договор купли-продажи в Регистрационной палате, и продавец получает возможность забрать свою часть с депозитной ячейки

За сколько продавать?

Вопрос стоимости жилья мы задали не случайно. Как правило, обремененные ипотекой квартиры, продаются несколько дешевле так называемых «чистых». Связано это все с той же временной отсрочкой сделки и бумажной волокитой, которая, к сожалению, неизбежна. Разница в стоимости — порядка 10%. Однако, если вы будете сами заниматься поиском покупателя, то вполне вероятно, что сможете продать ипотечную недвижимость по среднерыночной цене.

Подведем итоги

Продать недвижимость в ипотеке — вполне реально. Главное, знать ряд нюансов и быть готовым к временной растянутости сделки. И ещё: не пытайтесь обойти банк и провести договор купли-продажи самостоятельно, без уведомления банковских работников. В этом случае вы можете подвести и себя, и покупателя. Делайте все по установленному Законом порядку — и все у вас получится!