Ипотека перешла на осадное положение

Или за увеличением ставки стоит нечто другое? Ведь уже сами цены на недвижимость отсекают ненадежных заемщиков, да и службы безопасности наших банков позволяют себе такие методы проверок, за которые где-нибудь на диком Западе их затаскали бы по судам. А может быть, все дело в том, что рост цен на недвижимость позволяет «подстричь» заемщиков чуть короче? Эти вопросы газета «Квартира. Дача. Офис» и задала специалистам рынка недвижимости.

Новости: «Банк «Русский стандарт», который 1 октября прошлого года прекратил выдачу жилищных займов, пообещал не выдавать ипотечные кредиты пять лет», «Ввиду роста невозвратов отправлена в отставку гендиректор Алтайского регионального партнера Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)», «Из-за роста просрочки до 7% АИЖК сократило на 30% выкуп закладных у ипотечных банков Волгоградской области. Областной фонд жилья и ипотеки пытается продать закладные коммерческим банкам, но те предлагают цены вдвое меньшие, чем АИЖК — 0,5—0,7% против 1% от остатка ссуды».

АИЖК

Поясним, АИЖК — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — это акционерное общество со стопроцентным участием государства. АИЖК выкупает закладные у коммерческих банков-партнеров (рефинансирует кредиты), само выпускает под них облигации и размещает их на фондовом рынке. По сути, коммерческие банки выполняют роль «клерков», которые только обслуживают кредит и получают за это определенный процент от агентства. Проблема в том, что даже банки, работающие по программе АИЖК, выдают кредиты, используя собственные и заемные ресурсы. Это понятно: трудно было бы ожидать от банков серьезной ответственности, если бы они изначально распоряжались государственными средствами. Впрочем, этому не способствовал и гарантированный выкуп закладных агентством.

Часть российских банков (около 10%) не только изыскивают средства для кредитования, но и рефинансируют кредиты самостоятельно. Как в стране, так и за рубежом.

Еще несколько лет назад обсуждался вопрос о том, по какому пути пойдет ипотечное кредитование в России: по «немецкому», где банки сами выпускают облигации, т.е. являются конечным «рефинансистом», или по «американскому», где банки «ходят» под структурами, подобными АИЖК (если так можно сказать о фондах, которые старее АИЖК лет на 50). Мы умудрились совместить обе модели. Или не умудрились...

Трудно ответить, поскольку мы даже точно не знаем, зацепило ли нас «черенком» ипотечного кризиса в США, или мы собственным умом дошли до жизни такой. Ведь еще года три-четыре назад, когда не пахло ни массовой ипотекой, ни кризисом в США, умные головы предупреждали, что при таких «стандартах» андеррайтинга (оценки платежеспособности) рост ипотечного кредитования будет идти рука об руку с ростом неплатежей. А где взяться другим стандартам? Профсоюз что ли защитит вас от необоснованного увольнения? Или пособие по безработице позволит выплачивать кредит? Наверное, не случайно кризис неплатежей поразил США, а не помешанную на соцзащите Европу.

Нас зацепило?

Но ведь досталось и Европе. А чем мы хуже? Тем более, что даже в США учитывается официальный доход заемщика, а у нас не всегда.

«Действительно, банки готовы жертвовать объемами выдаваемых кредитов, — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Основные причины две: получение кредитов на межбанковском рынке стало крайне затруднительным, ужесточаются требований АИЖК к выкупу ипотечных закладных у своих агентов. Иначе говоря, деньги для кредитования банкам достаются дорого, а портфель ипотечных закладных при наличии неблагонадежных заемщиков реализовать сложно».

«Каждый заемщик должен соответствовать требованиям того банка (или кредитной организации), которому банк-кредитор продаст долг заемщика, — поясняет руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити — ХХI век» Татьяна Копыстыринская. — Банки, выкупающие долги у банков-кредиторов, хотят видеть вполне благонадежных заемщиков и быть уверенными в их платежеспособности. Во многих странах ипотечными закладными в конечном счете обслуживаются пенсионные фонды. Они хотят точно знать, какие суммы поступят к ним через 5 или 10 лет».

«Ужесточение требования к заемщикам — свершившийся факт, — уверен руководитель направления ипотечного кредитования агентства недвижимости «МИАН» Владимир Мильдзихов. — Банки, обеспокоенные ликвидностью своих портфелей, отреагировали на кризис очень быстро. В конце прошлого — начале текущего года многие кредитные организации повысили процентные ставки. У некоторых банков повышение составило 1—2%. В среднем же по рынку ставки поднялись на 1%. По рублевым кредитам средняя ставка сейчас составляет около 12%, а по валютным около 10%. Кредиты без первоначального взноса, которые еще год назад выдавались в нескольких банках, теперь практически исчезли. Изменились и условия андеррайтинга. При этом наиболее очевидная разница наблюдалась в тех банках, которые изначально не создавали высоких барьеров для заемщиков». Вот такая точка зрения трех экспертов.

Нас обошло?

А вот точка зрения трех других экспертов.

«Ситуация с ужесточением выдачи кредитов на покупку готового жилья несколько надуманна, — считает управляющий директор агентства недвижимости «Усадьба» Екатерина Батынкова. — На рынке огромное количество предложений по ипотеке с разными процентными ставками. Да, есть банки, которые повысили кредитные ставки на 1—1,5%, но они никогда не являлись лидерами ипотечного кредитования и только недавно вышли на рынок. Рост процентных ставок по кредитам невыгоден в первую очередь самим банкам, поскольку на этом сегменте рынка банковских услуг конкуренция на сегодняшний день слишком высока. Есть даже ряд банков, готовых взять на себя обязательства по рефинансированию кредитов (чужих банков — Ред.) со снижением процентной ставки».

«Нельзя сказать, что условия выдачи ипотечных кредитов значимо ужесточились, — замечает начальник отдела вторичного жилья отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Надежда Семенихина. — Если в декабре можно было взять ипотечный кредит под 10% годовых, то после новогодних праздников ставка выросла до 11% и выше. Количество покупок с помощью ипотеки в этом году несколько сократилось, но это, скорее, связано с тем, что сократилось число заемщиков, которые могут позволить себе ипотеку».

«Изменение кредитной политики банков вызвано только желанием банков оградить себя, российских заемщиков и партнеров от последствий ипотечного кризиса в США, — объясняет руководитель отделения «На Ленинском» компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Юлия Гераськина. — Сокращение количества покупателей с использованием ипотечного кредита, если и произошло, то, только временно и на период пересмотра банками своих программ. Учитывая конкуренцию, сложившуюся на рынке ипотечного кредитования вследствие выхода на него крупных международных игроков, программы ипотечного кредитования будут и дальше совершенствоваться к выгоде заемщиков».

Богатые все-таки не плачут

И уж совсем успокоительно выглядит картина на рынке кредитования покупки элитного жилья.

«Сегодня банки, предоставляющие услуги ипотечного кредитования, действительно занялись «чисткой» своих кредитных портфелей, — говорит руководитель направления ипотеки Penny Lane Realty Марина Мелконян. — Но для приобретающих кредит более $1 млн., требования со стороны кредитных организаций, никогда не были простыми. Это связано с тем, что, как правило, желающие получить крупный кредит, являются владельцами собственного бизнеса, а это подразумевает более трудоемкий процесс андеррайтинга. В то же время к таким заемщикам подход всегда был более лояльным и даже сейчас выливается в ряд преференций от банков-партнеров: более низкую ставку по кредиту (скидка в 0,5—1,5%), скидки на комиссию по выдаче кредитов, сокращенные сроки рассмотрения заявки».

Рост ставок кредитования эксперт объясняет следующим образом. Большинство банков работающих на ипотечном рынке России использовали капитал зарубежных партнеров, которые в связи с кризисом неплатежей в США ужесточили условия в сторону благонадежности кредиторов. Но требования к платежеспособности заемщиков на российском рынке, в силу его «специфики», никак не могут соответствовать западным, и поэтому банки предоставляющие услуги ипотечного кредитования вынуждены покрывать свои риски повышением ставок.

Однако по данным аналитиков Penny Lane Realty, спрос на ипотечные кредиты среди лиц с высокими доходами не снизился. «Однозначно, размер ставок имеет важное значение для заемщиков, — признает М. Мелконян. — Но он не является принципиальным при принятии решения, так как для большинства клиентов компании очевиден тот факт, что намного выгоднее взять кредит на приобретение недвижимости под 10—12% годовых, чем извлекать крупную сумму из оборота».

Так что же все-таки происходит? Эксперты, вступившие в заочную полемику, будто «подыгрывают» друг другу. Е. Батынкова уточняет, что надуманна «ситуация с ужесточением выдачи кредитов на покупку готового жилья». Явно не случайно: в этом году, например, «КИТ Финанс» увеличил ставки кредита на приобретение строящегося жилья на 1,5%. Впрочем, эта тенденция может быть и не связана прямо с обсуждаемой темой: столичный строительный рынок быстро монополизируется, у крупных компаний достаточно собственных средств для завершения строительства. Они все меньше заинтересованы в продаже квартир по сниженным ценам на стадии строительства. Зачем им ипотека на стадии строительства?

В качестве «алаверды» В. Мильдзихов отмечает, что ценовые условия на рынке ипотеки сейчас очень сильно усреднились и «нельзя выделить ни одного банка, у которого ценовые условия можно было бы назвать демпинговыми». А Т. Копыстыринская замечает, что количество обращающихся в банки за кредитом постоянно увеличивается (!) Конечно, «обратиться» не значит «получить», но эксперт, еще раз повторив, что требования к заемщикам изменились, приводит довольно смелые расчеты: «На данный момент порядка 15—30% квартир, реализуемых на рынке недвижимости, покупаются за счет кредитных денежных средств». По другим данным, доля ипотечных сделок не превышает 10—15%. Правда, эксперт объясняет и причину прекрасной для кризисных времен динамики: «Многие из тех, кто раньше не решался взять кредит, сегодня понимают, что это единственный шанс решить свои жилищные проблемы». Не поспоришь.

Россия — не родина динозавров

Мы удивительно приспособляемы, не верим обещаниям и настолько подготовлены к неприятностям, что когда они, наконец, случаются, мы успокаиваемся: «Ну, теперь как будто все в порядке». Н. Семенихина напоминает: «Еще в прошлом году многие покупатели надеялись, что в 2008—2009 годах ставки по ипотеке снизятся до 8—9%. Но мировой кризис ликвидности показал, что ожидать снижения ставок не приходится». А ведь действительно, забыли про 8—9% (!). Кажется, что-то звучало и про 7%. И говорили это год-полтора назад те самые деятели, которые сегодня объясняют, что предвидели масштабы начинающегося кризиса в США и готовили нашу финансовую систему к его последствиям. Чудеса.

Но вот что еще более удивительно. В США, Британии, Испании ипотечный кризис ведет к падению цен на недвижимость. Цены на британскую недвижимость в мае упали на 2,5% — довольно серьезное потрясение для местного рынка. Механизм падения доступно объясняет аналитик Говард Ачер (перевод цитируется по realty.lenta.ru): «Одобрение кредитов находится на историческом минимуме, продажи падают, время экспозиции увеличивается, продавцы вынуждены идти на уступки по цене».

По прогнозам эксперта, в этом году цены упадут на 7%, а в 2009 году еще на 9%. Просто, как апельсин. У нас практически то же самое. Кроме последнего пункта. Цены не падают.

Впрочем, это понятно. 15% ипотечных сделок на российском рынке это не 85—90% на американском. Там плавающая процентная ставка (популярная в США и непопулярная у нас LIBOR) взлетела, вот вам и кризис неплатежей. А нам-то что?

Кроме того, в США, по некоторым оценкам, до 30—40% сделок были спекулятивными на волне роста цен (как любят говорить аналитики: «домохозяйки брали кредит по звонку в банк»), у нас же доля инвестиционных покупок после 2006 года успела резко сократиться и сегодня в неэлитных секторах не превышает 10%. Остальные покупают для себя и всегда готовы потуже затянуть пояс ради собственного жилья.

Да и здесь сказывается российская специфика. После безумного взлета цен с осени 2005 года по осень 2006-го, уже в течение 2007 года рынок просел на 15—20%, а с учетом инфляции, роста доходов целевой аудитории и падения курса доллара — на все 50%. В той же Англии сказали бы, что «пузырь лопнул». Но мы этого даже не заметили. Что это за снижение в 50% после роста в 100%! Более того, риэлторы «на раз» доказывали, что никакого снижения нет, а есть только добрая воля застройщика, ну, может быть, тактическое отступление. А контратака цен в начале этого года вернула им позиции максимума 2006 года. И наступила тишина. В том смысле, что одни аналитики пророчат в этом году 50%-ный рост, а другие — 30%-ное падение. Ну, как всегда.
План по валу, вал по налу

В общем, вывод неутешителен (для покупателя) — кризис Россию не зацепил и падения цен не предвидится. Но и роста тоже. Потому что Россию не пронесло. Правильнее сказать, рост или падение цен могут случиться сами по себе, а ипотечное кредитование ужесточается само по себе. Все происходящее на этом рынке вполне укладывается в рамки «управляемого кризиса». АИЖК исправляет собственные просчеты. Слово «просчеты» нуждается в уточнении. Был такой национальный проект «Гражданам России — доступное и комфортное жилье», и понималось под ним в разное время и в разных комбинациях массовое строительство дешевого панельного жилья, массовое же малоэтажное строительство, опять же массовое строительство доходных домов (в новой версии мэра Москвы Юрия Лужкова — «бездоходных»: все во благо малоимущих, и никаких условий по прибыльности).

Но на старте нацпроекта в 2004—2005 годах главный упор был сделан на ипотеку. Поскольку это было высокое политическое решение, руководство АИЖК, государственной структуры (!), вынужденно было мириться с тем, что его банки-агенты применяли любые (на грани и за гранью налогового законодательства) льготы и послабления для привлечения клиентов. В следующие два года стало очевидно, что опережающее развитие ипотеки, скажем так, заметнее стимулирует рост цен, чем рост предложения. А рост неплатежей если и не подвел ипотечное кредитование к опасной черте, то позволил руководству АИЖК приступить к наведению порядка.

Кроме того, АИЖК разместило уже 11 выпусков рублевых облигаций (последний выпуск на 10 млрд. руб.), а вот размещение первого выпуска еврооблигаций все еще числится «в ближайших планах». Мы хотим продать, они хотят купить, но просят чуть-чуть улучшить товар. Так что если вы настроились на ипотечный кредит, а ваши доходы подтверждаются «в произвольной форме», не тяните время.

Альберт Акопян