14 Марта 2007 года

Ипотечное кредитование новостроек

В 2006 году цены на рынке недвижимости Центральной части России выросли примерно на 74 процента. Причин этому называется множество, однако одной из главных, пожалуй, является психологический фактор. И, действительно, трудно припомнить период, в течение которого велась бы столь активная и массированная игра на повышение цен со стороны всех участников рынка — риэлторов, застройщиков, госчиновников и т.д.

В результате, сложившийся уровень цен на жилье стал малодоступным даже для представителей среднего класса. В связи с этим в настоящее время на рынке наблюдается повышенный спрос на ипотеку, в частности, на ипотечное кредитование новостроек, причем спрос этот имеет место как со стороны клиентов, так и со стороны самих застройщиков.

Анализируя эту ситуацию, Ольга Билялова, директор по продажам «Независимого Бюро ипотечного кредитования» (НБИК), утверждает:

«Сейчас уже никто не может позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад. По словам наших партнеров-застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90 процентов. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам».

По информации О. Биляловой, в прошлом году доля ипотечных сделок по новостройкам, по разным данным, составляла от 3% в начале года до 20% — в конце. В самой компании НБИК число заемщиков, обратившихся и получивших кредит на покупку жилья в новостройках, за последние полгода увеличилось втрое. Сейчас доля таких клиентов составляет около 40 процентов.

В чем же дело?

На первичном рынке жилья ипотека появилась достаточно поздно. Одним из сдерживающих факторов здесь был дефицит предложения: до последнего времени практически все возводящееся жилье приобреталось еще до завершения строительства, а следовательно, застройщикам не было никакого смысла связываться с ипотекой. Сейчас, в связи с невиданным ростом цен ситуация изменилась: число людей, имеющих возможность сразу оплатить столичную квартиру, резко уменьшилось, и это заставило застройщиков рассматривать разные пути реализации жилья, в том числе и по ипотеке.

Выгодна ипотека и заемщикам. Дело в том, что цена жилья на стадии возведения дома ниже, чем после его сдачи госкомиссии, и выплаты по кредиту практически гасятся этой разницей в цене. Более того, заемщик получает налоговые льготы, так как проценты по кредиту освобождаются от подоходного налога.

К сожалению, массового развития ипотека для новостроек не получила. В настоящее время на рынке ипотечного кредитования действует более 300 банков, из которых лишь около 30 предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства. Но и у них большая часть таких программ действует только на бумаге.

Не трус, но боюсь

Банки смущает повышенный риск ипотечного кредитования новостроек, в частности, отсутствие залога на период строительства и опасность недостроя объекта. Дело тут в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиру заемщика ипотечного кредита объекта недвижимости (то есть залога) как бы не существует.

При этом все признают, что кредитование первички — это очень привлекательная тема и заявляют о своем желании развивать это направление. В итоге, программы принимаются, но в стремлении максимально обезопасить себя банки выдвигают такие требования к застройщикам и их объектам, что получение кредита становится практически невозможным.

Также нельзя не упомянуть о том, что практически все банки на сегодняшний день готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но если в прошлом году по договорам инвестирования продавалось чуть ли не 60-70% всех новостроек, то сейчас в связи с ужесточением норм в рамках ФЗ № 214 это стало нереальным, так как подавляющее большинство реализуемых объектов подпадает под действие этого закона.

В области кредитования загородной недвижимости на этапе строительства ситуация и вовсе печальная: программ здесь крайне мало, а банки и сами порой не могут четко сформулировать свои требования к таким объектам.

В результате, на практике часть банков, имеющих программы кредитования первички, реально готовы кредитовать лишь те объекты, в строительстве которых они сами участвуют.

Применяется и другой прием снижения рисков — требование от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. Идея в общем-то хорошая, но в том виде, в каком она сейчас существует, лишь делает ипотеку еще более недоступной.

Перспективы есть…

По словам О. Биляловой, в ближайшее время можно ожидать значительного увеличения объема ипотечных сделок на первичном рынке.

Некоторые застройщики также начали создавать свои ипотечные отделы, но в большинстве случаев делается это недостаточно профессионально. В связи с этим О. Белялова считает, что со временем такие отделы исчезнут, так как не выдержат конкуренции. Гораздо рентабельнее для застройщика работать с профессиональными посредниками, которые правильно подберут банки, аккредитуют объект, проведут всю процедуру оформления кредита от начала до конца, включая работу со страховыми и оценочными компаниями.

Необходимость пользоваться услугами профессионального посредника бесспорна, а вот с тезисами о «значительном увеличении» и «в ближайшее время» можно было бы поспорить. Еще Анатоль Франс говорил: «Мы склонны верить всему сказанному, в особенности когда это сказано красиво». Объективных же причин для быстрого значительного увеличения что-то пока не видно.

rway.ru
Перейти в раздел «Статьи. Ипотека»


Актуальные объявления о недвижимости:

Опишите жалобу:

Неверное кодовое слово

Оставить заявку

Возможность отправить сообщение появляется только после того, как вы укажете все необходимые данные.
Материал доступен для комментирования первые 3 месяца с момента публикации.


Комментарии
Подать объявление