Строитель и новосел: кто кого?

О недоделках и строительном браке в своем доме жильцы узнают не сразу, как не сразу удается устранить проявившиеся недостатки. По разным причинам решать проблемы приходится годами.

Роман в письмах.

Семья Кузнецовых приобрела трехкомнатную квартиру на пятом этаже в новостройке в 2004 году. Чтобы довести жилье до ума, пришлось хорошо вложиться в ремонт: выравнивали пол, заново штукатурили стены, делали натяжной потолок, новую проводку. Обои, сантехника, плитка, панели, межкомнатные двери… В общем, и средств, и сил ушло немало. Но зато стали Кузнецовы после проведения свадьбы жить-поживать в новенькой квартире со всеми возможными удобствами.

Поселившиеся в соседней «двушке» Стрельцовы ремонтироваться не спешили. Не сказать, что их устраивали бумажные обои и буграми положенный линолеум, просто денег было мало, и ремонтировались Стрельцовы поэтапно: сначала в одной комнате, потом в другой. Всю весну в новом доме стучали, сверлили, долбили. Каждый по-своему обживал новое гнездышко. Соседи знакомились, обсуждали и советовали друг дружке, какую плитку брать, а какую сантехнику лучше и не смотреть даже. Ремонтируясь, и не заметили, как лето настало. Вот тогда-то и узнали жильцы, что приобретенные квадратные метры имеют один существенный недостаток — протекающую кровлю.

В первый же серьезный ливень в квартирах на последнем этаже по потолку проступили мокрые пятна, в некоторых квартирах дождь капал даже с лампочки, медленно спускаясь по электрошнуру. У Стрельцовых потолок отсырел в одночасье. Они ведь не клали дорогую штукатурку, а той, что вышла из-под рук строителей, хватило на полчаса проливного дождя. У Кузнецовых все было сухо несколько месяцев, протечки проступили значительно позже, влагу долго держала штукатурка made in Germany.

«Подмоченные» жильцы сразу же написали письмо в управление капитального строительства Калуги, которое выступало заказчиком постройки дома, с просьбой устранить протечку кровли. УКС переслало письмо строительной фирме, которая в свою очередь прислала рабочих. По крыше ходили, стучали, латали, но в очередной дождь кровля протекла снова.

Летом 2003 года начался роман в письмах, который не закончен до сих пор. После каждого выпадения осадков застройщику шло письмо от несчастных жильцов, которые вновь и вновь говорили о протекающей кровле. Строители снова и снова забирались на крышу, устраняли (или делали вид, что устраняют) строительные недоделки, но кровля как заговоренная продолжала давать течь. На требование жильцов перестелить кровлю застройщик отвечал решительным отказом: мол, это огромные средства, таких денег у нас нет, будем искать места протечек и латать их.

В конце концов, жильцы решили, что строители «крутят динамо». Работники мастерка и топора не отрицали, что дом построен с недостатками, не отказывали в помощи и приходили по каждому вызову. Кстати, приходят до сих пор, уже четвертый год кряду, а крыша все течет.

Один на один

У всех новостроек есть гарантийный срок — пять лет, если иное не предусмотрено договором. За это время, как считают специалисты, в процессе эксплуатации дома должны выявиться возможные недостатки строительства, а застройщик за эти пять лет обязан их устранить. Но очень часто строители не спешат устранять допущенные оплошности и тянут время, ожидая конца гарантии. А там уже, как говорится, и взятки гладки.

Каждый вновь построенный дом принимает специальная комиссия, она же по результатам проверки подписывает акт приемки здания. Подобное заключение должно служить гарантией, что дом построен без нарушений СНиПов и полностью готов к заселению. Должно, да вот иногда не получается…

До сдачи дома в эксплуатацию свое заключение дает и архстройнадзор, это своего рода ГОСТ, печать ОТК. Архстройнадзор — государственная организация, и как только подписано заключение, государственные полномочия заканчиваются. Все, дальше жильцы остаются один на один со строителями, причем одна из сторон заинтересована быстрее ликвидировать ту же протечку кровли, вторая — не вкладывать деньги, максимально затянуть время и позже устраниться от решения проблемы. Нет третьей стороны, которая смогла бы примирить «враждующие» стороны. По существующему законодательству помочь найти компромисс антагонистам может только суд.

Правда, есть еще одна государственная структура — Государственная жилищная инспекция Калужской области, которая с момента ввода дома в эксплуатацию может посодействовать несчастным новоселам в борьбе со строителями, допустившими брак.

— В Гражданском кодексе есть статья 755, в которой говорится, что ответственность за строительные недоделки несет подрядчик, — рассказывает начальник областной ГЖИ Елена Василькова. — Но в статье 754 прописано, что ответственность подрядчик несет не перед жильцами, потребителями его услуг, а перед заказчиком. Заказчиком строительства может выступать организация, но никак не владелец отдельно взятых метров в многоквартирном доме. То же управление капитального строительства вряд ли будет больше заинтересовано в устранении недоделок, чем жилец, в квартире которого с потолка вода капает или по стенам плесень ползет. А раз кровно не заинтересовано, то и дело на самотек пустить можно, мало ли проблем у УКСа…

Государственная жилищная инспекция не может заставить плохо сработавшую строительную организацию устранить нарушения, нет у нее полномочий применить и меры административного воздействия — законом не предусмотрено. Единственно, чем могут помочь работники инспекции, — составить акт обследования эксплуатационного состояния объекта, а также выступить в качестве свидетеля или специалиста в судебном заседании, пояснить некоторые технические моменты.

Вот и получается, что в борьбе с горе-строителями жильцы остаются один на один. Нет у государства полномочий в этой ситуации защитить своих граждан, и спасение утопающих по-прежнему остается делом рук самих утопающих.

— Архстройнадзор отслеживает ситуацию до момента подписания акта приемки дома, мы можем выдать предписание и привлечь к административной ответственности только по нарушениям, которые возникают в момент эксплуатации здания, строительные недоделки же можем выявить только визуально. Даже экспертиза строительных нарушений — это не наша прерогатива, — с сожалением говорит Елена Викторовна. — Как показывает практика, чаще всего вопрос можно разрешить только в судебном порядке по той самой причине антагонистических отношений жильцов и застройщика, о которой говорилось выше.

А практика обращений жильцов из новостроек в ГЖИ есть. Все случаи — в Калуге. Например, дом № 13 по улице Чехова был сдан в эксплуатацию лишь в октябре 2006 года, а жильцы уже сейчас жалуются на грибок по стенам и сырость. Жильцы дома по Тульской, 13 «б», с 2004 года жалуются на сырые пятна и плесень. Такая же проблема у дома № 184, корпус 1, на улице Московской, в который заселились первые жильцы в 2005-м. По всем трем адресам специалисты жилищной инспекции составили акты, с которыми жильцы обратились в суд, пока действует срок гарантии.

Строителю доверяй, но хорошо проверяй

Повлиять на коллег не могут даже сами строители. Об этом говорит президент регионального Союза строителей Николай Алмазов:

— К нам иногда поступают заявления на недобросовестные организации. Мы можем только пожурить их на общих собраниях, морально осудить, на худой конец исключить из союза — все. Но я глубоко убежден, что решение проблемы лежит в порядочности человека. Если ты добросовестный работник, ты не допустишь брака в своей деятельности.

С Николаем Ивановичем трудно не согласиться, но высокие материи не прикроют дыр в стенах и кровле, не утешат людей, купивших, как оказывается, строительный брак. Так как же застраховать себя от плохого приобретения?

— Считаю, что потребитель должен контролировать строительство в самом его процессе, — говорит Николай Алмазов. — Делать это самостоятельно или нанять представителя — другой вопрос. Важно, чтобы на каждом этапе строительства был контроль над застройщиком. Да, это довольно дорого, но ведь и квартиры стоят немалых денег. Потом ведь есть работы, качество которых трудно проверить позже — это прокладка скрытых деталей, замуровка и т.д. Тот же архстройнадзор проверяет в целом, а сам потребитель может проверять в деталях. Это единственный способ, как мне кажется, защититься от строительных недоделок.

… В последнее время в области вводят в строй много новых красивых домов. Областной центр нуждается в большом количестве жилых квадратных метров, но в не меньшей степени Калуга нуждается в качественном жилье. И это качество должно присутствовать изначально, а не появляться с приходом судебного пристава.