«Доступное жилье» пошло за инфляцией

Агентство ипотечного жилищного кредитования, реализующее программу «Доступное жилье», последним из крупных игроков рынка готовится отказаться от низких ставок по кредитам. В настоящее время оно уже готовится к этому, внедряя новую схему взаимодействия с банками. Однако соответствующего решения пока не принято.

До последнего времени Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) оставалось практически единственным крупным игроком, не повышавшим ставок по ипотечным кредитам. На протяжении последних лет АИЖК удерживало низкие ставки по ипотечным кредитам: от 10,75 проц. на срок до 10 лет, до 14 проц. — сроком до 30 лет. Лидеры рынка в нынешнем году ставки уже повышали. Речь идет о ВТБ 24, Альфа-банке, Собинбанке, Городском ипотечном банке, «Уралсибе», Росевробанке и Банке Москвы. Из крупных игроков стоимость ипотеки снижал лишь Сбербанк — и то для приведения ее в соответствие со среднерыночной.

И, как стало известно, с этого месяца АИЖК запускает проект по заключению форвардных контрактов с банками сроком на три-четыре месяца по выкупу закладных по ипотечным кредитам, пишет «Коммерсант». По такому контракту агентство обязуется выкупить у банка закладную через оговоренный срок, если ставка по кредиту соответствует установленной АИЖК на момент выкупа. Отметим, что в настоящее время агентство выкупает закладные по кредитам со ставкой на момент выдачи кредита. Для конечного заемщика новая схема работы АИЖК с банками означает, что ставка по его кредиту может измениться в зависимости от рыночной конъюнктуры.

В самом агентстве признают, что, располагая ограниченным бюджетом, который на этот год составляет 64 млрд. руб., они не успевают за быстро растущим рынком ипотеки (по оценкам АИЖК, по их стандартам может быть выдано до 60 проц. всех ипотечных кредитов в стране — 700 млрд. руб. за 2007 год). Хотя пока доходы, которые получает АИЖК по выкупленным у банков кредитам, выданным по низким ставкам, позволяют агентству оставаться безубыточным, эту ситуацию может изменить рост стоимости привлечения ресурсов.

По словам гендиректора Центральной ипотечной компании Юрия Сапронова, если раньше привлекать средства можно было под 5-6 проц., то сейчас прогнозировать цену невозможно. Форвардная схема поможет АИЖК выкупать закладную с ориентировкой на ее реальную рыночную стоимость и тем самым сохранять свою маржу.

Ожидается, что новая схема также поможет эффективнее управлять денежными потоками и прогнозировать возможные расходы как самому агентству, так и банкам-партнерам. Дополнительно выдача кредитов банками-партнерами агентства по новой схеме облегчит им реализацию ипотечных портфелей другим банкам. Последнее время из-за роста просрочки АИЖК отказывает партнерам в выкупе все чаще, в результате чего банки вынуждены искать других покупателей, чтобы чистить баланс.
В свою очередь, газета «Ведомости» пишет, что в настоящее время региональные операторы АИЖК, выдающие много кредитов на квартиры в новостройках, жалуются, что при частой смене стандартов агентства они не всегда могут оформить кредит на построенное жилье так, как обещали заемщикам год или два назад. Как рассказал гендиректор АИЖК Александр Семеняка, благодаря форвардным договорам, агентство заранее определит формулу расчета цены закладных и стандарт и возьмет на себя обязательство выкупить закладные, например, через год. Таким образом, оператор получит не только гарантии на выкуп объема закладных, как было до сих пор, но и гарантию того, что эти закладные могут быть оформлены по стандарту, действовавшему на момент заключения договора.

Между тем, повышение ставок ипотечного кредитования таким крупным игроком, как АИЖК, может снизить интерес граждан к ипотечному кредитованию. По мнению старшего вице-президента ВТБ Андрея Сучкова, если правительство не примет немедленных мер по расширению возможностей финансовых институтов по привлечению длинных денег внутри страны, замедлится не только ипотека, но и строительство.

АИЖК было создано правительством России 5 сентября 1997 года и на 100 проц. принадлежит государству. Основной целью деятельности агентства является развитие федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Чистая прибыль АИЖК по МСФО в 2007 году равнялась 501 миллиону рублей, что на 47 проц. превышает аналогичный показатель 2006 года.

Напомним, в середине мая сообщалось, что Агентство ипотечного жилищного кредитования приостанавливает работу в регионах из-за высокого уровня просроченной задолженности физлиц по ипотечным кредитам. Например, в Алтайском крае по итогам 2007 года он превысил 6 проц., в результате чего АИЖК прекратило выкуп закладных у своего партнера в регионе. В Башкирии объем просроченной задолженности превысил 9 проц. Всего выкуп закладных приостановлен в 30 региональных компаниях, в том числе в Волгоградской и Саратовской областях.