Несмотря на общее ужесточение условий кредитования конкуренция на рынке ипотеки высока

Что сейчас происходит на рынке ипотечного кредитования? Чем отличается ипотека на «первичку» и «вторичку»? На вопросы Ipocredit.ru отвечает Начальник Управления ипотечного кредитования Департамента развития розничного бизнеса ОАО АКБ «Связь-Банк» Сапроновa Маринa.

— Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

— На сегодняшний день основной тенденцией рынка ипотечного кредитования, к сожалению, является замедление темпов его развития. Возникшие затруднения с привлечением ресурсов на финансовых рынках и отсутствие альтернативных доступных источников длинных денег внутри страны привели к тому, что многие банки повысили процентные ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам, некоторые же вообще отказались от ипотечного кредитования.
На сегодняшний день продолжают развивать программы ипотечного кредитования, в основном, крупные банки с государственным или иностранным участием, и что примечательно — преимущественно из стратегических соображений, а не с точки зрения текущей доходности.

Что касается сегментации рынка по видам предлагаемых ипотечных программ, то помимо классической ипотеки на приобретении жилья на вторичном рынке все большее развитие получают кредитные программы на приобретение жилья на стадии строительства. Несмотря на риски, связанные с данным видом кредитования, многие банки уже накопили определенный опыт в этом сегменте и исходят в первую очередь из того, что данный бизнес предполагает более высокую доходность, чем ипотека для «вторички». Кроме того, в связи с растущим интересом населения к коттеджному строительству большинство банков предлагают кредитование на приобретение не только квартир, но и загородных домов. Растет доля кредитов, предоставляемых в рублях.

Некоторые банки по-прежнему предлагают нецелевые ипотечные кредиты, предоставляемые под залог имеющегося жилья, но в целом количество подобных кредитных предложений на рынке снижается. В то же время данный вид кредитования пользуется все большей популярностью среди населения, т.к. по сравнению с потребительским кредитованием дает возможность получить существенно большую сумму под более низкий процент, а длительные сроки кредитования делают платежи по кредитам вполне приемлемыми для значительного числа потенциальных заемщиков. А вот программы, связанные с перекредитованием заемщиков, ранее взявших ипотечные кредиты, в условиях растущих процентных ставок практически утратили свою актуальность как для банков, так и для заемщиков.

Что касается географии кредитования, то большинство крупных банков продолжают расширять свое присутствие в регионах, где конкуренция все еще не так высока, как в Москве, Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах, а процентные ставки в среднем выше.

— Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году?

— Несмотря на общее ужесточение условий кредитования конкуренция на рынке ипотечного кредитования по-прежнему достаточно высока. В то время как некоторые банки закрывают программы ипотечного кредитования, другие, стремясь занять освободившиеся ниши, продолжают наращивать ипотечные портфели.
Поэтому на рынке иногда появляются отдельные кредитные предложения, в которых говорится о снижении процентных ставок, но по факту ставки находятся в пределах среднерыночного диапазона. Поэтому говорить об улучшении условий кредитования для заемщиков, на мой взгляд, можно преимущественно только с точки зрения сервиса.

— Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?

— Кредитование приобретения жилья на стадии строительства — сегмент крайне перспективный. Для банков кредитование покупки строящегося жилья предполагает более высокую доходность, нежели кредитование «вторички». Потребителей же данный вариант решения жилищного вопроса привлекает сравнительной ценовой доступностью, ведь разница в ценах, между строящимся и готовым жильем, зачастую, действительно существенная. Кроме того, квартиры в новых домах, как правило, в большей степени отвечают современным представлениям о комфортности, а транспортная и социальная инфраструктура новых районов более современна, что важно не только для заемщика, но и для банка с точки зрения ликвидности будущего предмета залога. В то же время застройщики постепенно отказываются от «серых» строительных схем, и это снижает риски как покупателей недвижимости, так и банков, которые более охотно аккредитовывают новые строительные объекты.

— Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий — по сравнению с «первичкой» — процент?

— Более высокие процентные ставки по кредитам на стадии строительства по сравнению с кредитами на покупку вторичного жилья, в первую очередь, связаны с необходимостью компенсировать риски, возникающие у банка при кредитовании «первички». Обеспечение по кредиту в виде залога жилья возникает в данном случае только после оформления права собственности заемщика на построенную недвижимость. Таким образом, на этапе строительства кредит для банка является необеспеченным, а значит более рисковым. Отсутствие по кредиту обеспечения в виде залога недвижимости, банки как правило, компенсируют повышенной процентной ставкой, либо требованием предоставить на этапе строительства иные виды обеспечения. В некоторых случаях предполагается и то, и другое. Кроме того, в связи с рисками приостановки строительства или вообще недостроя возводимого объекта банки проводят аккредитацию строительных компаний и самих строительных объектов. А это отдельная процедура и трудозатраты, что также отражается на стоимости кредитного продукта для заемщика.

— Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции.

— Разница в процентных ставках в региональном разрезе на рынке действительно присутствует и связана в первую очередь с тем, что количество банков и кредитных программ на региональных рынках существенно меньше, чем в столице и крупных региональных центрах. В то же время постепенно региональная разница в условиях кредитования становится все менее существенной.

— Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

— Снижение процентных ставок на сегодняшний день на рынке — явление довольно редкое. Налицо, скорее, противоположная тенденция.
На рынке иногда появляются отдельные предложения, в которых говорится о снижении процентных ставок, но как уже отмечалось выше, данные кредитные программы при ближайшем рассмотрении оказываются абсолютно среднерыночными и скорее их можно рассматривать как некие маркетинговые ходы. Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту.

— Когда банк называет ипотечную ставку — какие платежи учитываются, а какие — нет?

— В целях исполнения изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», а также в связи с вступлением в силу с 12.06.2008г. Указания Банка России от 13 мая 2008 г. № 2008-У «О порядке расчета и доведения до заемщика — физического лица полной стоимости кредита» банки обязаны доводить до заемщика информацию о полной стоимости кредита и включать данную информацию в состав кредитного договора. Полная стоимость кредита — это процентная ставка, рассчитанная с учетом всех платежей заемщика, связанных с заключением и исполнением заемщиком кредитного договора, а также платежей заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность внесения таких платежей установлена условиями кредитного договора.

В расчет полной стоимости кредита включаются:

• платежи по погашению основной суммы долга по кредиту;
• платежи по уплате процентов по кредиту;
• сборы (комиссии) за рассмотрение заявки на кредит (оформление кредитного договора);
• комиссии за выдачу кредита;
• комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика;
• комиссии за расчетное и операционное обслуживание;
• комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;
• платежи заемщика в пользу третьих лиц (например, платежи за услуги страховых компаний, оценщиков, нотариусов);
• другие платежи.

В целом перечень довольно широкий, но далеко не все кредитные программы предполагают оплату всех вышеперечисленных платежей и комиссий. Кроме того, как уже отмечено, перечисленные виды платежей включаются в состав расчета полной стоимости кредита в случае, если обязанность внесения таких платежей установлена условиями кредитного договора. Т.е. например, если нотариальное удостоверение договора не предусмотрено законом и не является обязательным условием кредитного договора, но заемщик по собственной инициативе считает данное действие необходимым, то банк не обязан включать платежи за услуги нотариуса в расчет полной стоимости кредита. В расчет также не включаются платежи, обязанность осуществления которых вытекает не из кредитного договора, а из требований закона (например, платежи за услуги по государственной регистрации договора купли-продажи приобретаемого за счет кредитных средств недвижимого имущества).

Кроме того, предусмотренные кредитным договором платежи не включаются в расчет полной стоимости кредита в случае, если их величина и (или) сроки уплаты зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения. К таким платежам относятся, например, платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора, комиссии за частичное (полное) досрочное погашение кредита, за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в т.ч. через банкомат, плата за предоставление информации о состоянии задолженности по кредитному договору и др.

До заключения кредитного договора, а также до изменений условий кредитного договора, Банк обязан ознакомить заемщика с полным перечнем и размерами платежей, включенных и не включенных в расчет полной стоимости кредита. Поэтому у клиента при подписании кредитного договора есть полное право сначала изучить подробный список всех предстоящих ему обязательных расходов, а уже затем, располагая полной информацией о фактической стоимости кредита, подписывать кредитные документы.