ПИК или ЖНК

Параллельно с банковским кредитованием жилья развивается небанковское финансирование, в основу которого положена деятельность строительных сберегательных касс (ССК) — государственных учреждений, создаваемых для финансовой помощи желающим купить недвижимость. По сути своей ССК похожи на знакомые старшему поколению читателей кассы взаимопомощи. Вкратце схема их работы такова: вкладчик, вступая в ССК, заключает срочный договор с этой организацией на использование определённой суммы кредита, необходимого для приобретения или строительства жилья. Эта сумма формируется за счёт ежегодных взносов вкладчика, заимствованных у других вкладчиков средств, процентов по накоплениям, государственных дотаций и субсидий. На первом этапе вкладчик накапливает установленную в договоре сумму сбережений, которая ежегодно увеличивается на сумму процентов по вкладу. На втором этапе вкладчик получает статус потенциального покупателя, дающий ему право воспользоваться кредитом для приобретения жилья.

Таким образом, заёмные средства после покупки жилья для одного из пайщиков возвращаются в кассу в виде ежегодных взносов и могут пойти на кредитование новых вкладчиков. При этом надо сказать, что по закону участвовать в такой накопительной системе может строго определённое количество членов, то есть существует гарантия того, что кооператив не превратится в банальную «пирамиду». И ещё: кооператив будет существовать до того момента, пока все его члены не получат по квартире.

В России есть две разновидности строительных сберкасс: жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) и потребительский ипотечный кооператив (ПИК). Эти организации — правопреемники дореволюционных обществ взаимного кредита. Сейчас в стране, поданным Федеральной налоговой службы, действует около 4 тыс. разнообразных жилищных кооперативов. Разобраться в их особенностях довольно сложно, но мы всё же попробуем.

Сходство и различия

Схема работы ЖНК или ПИК (их в общем случае называют жилищным кооперативом) приблизительно одинакова.
По своей правовой природе жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, а это означает, что права самостоятельно покупать, продавать, вкладывать деньги пайщиков в ценные бумаги они не имеют. Их функция — инвестировать средства своих участников в строительство жилых домов. Жилкооперативом управляют председатель и правление, а наиболее важные решения принимают на общем собрании пайщиков.

В чём же разница между ЖНК и ПИК? Жилищно-накопительный кооператив объединяет возможности ипотечного кредитования, паевых инвестиционных фондов, жилищно-строительных кооперативов. На практике это означает, что люди в количестве 50-5000 человек (данное число предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 21 5-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах») консолидируются на добровольной основе для того, чтобы, как сказано в Законе, удовлетворить потребность в жилых помещениях путём объединения паевых взносов. Стать собственником жилья пайщик ЖНК может только после того, как полностью погасит пай.

Специального закона о потребительских ипотечных кооперативах не создано, а потому их деятельность регулируется Гражданским кодексом РФ. Деятельность ПИК (как и ЖНК) не лицензируется, но, как и любое юридическое лицо, он подлежит государственной регистрации. Основная функция ПИК сходна с целью работы ЖНК, однако член ПИК приобретает жильё в собственность по ипотечной схеме, то есть сразу получает квартиру в собственность, но до момента выплаты пая она находится в залоге у кооператива.

Различие заключается и в том, что за деятельностью ЖНК осуществляет жёсткий контроль государство, и это идёт только на пользу. Финансовые нормативы, по которым можно провести диагностику финансовой стабильности, определяет Федеральная служба по финансовым рынкам. В частности, проверяют возможность кооператива выполнить свои обязательства в краткосрочной и долгосрочной перспективе, баланс поступления взносов, выдачи ссуд и погашения пайщиками долга, соблюдение установленных норм допустимой просрочки по долгам и другие параметры. Деятельность ПИК контролируют государственные органы в общем порядке, то есть проверка финансовой стабильности не проводится.

Участие в ПИК вообще более рискованно, чем в ЖНК. Объяснение простое: единственная гарантия сохранности инвестиций и приобретения жилья для пайщиков ПИК — устав кооператива. Согласно ему, средства ипотечного кооператива формируются только за счёт пайщиков. Это значит, что для роста фонда нужен приток новых вкладчиков. Кроме того, ЖНК по своим обязательствам отвечает собственным имуществом, а вот ПИК такой обязанности не имеет. Для вкладчика это может быть чревато тем, что при банкротстве кооператива его пай пропадёт без какого-либо возмещения.

Модель работы жилкооператива

Давайте вспомним ипотечную модель приобретения квартиры. Вы получаете согласие банка на выдачу кредита, подыскиваете квартиру, вносите 30-50 % от стоимости жилья, а остальное платите в рассрочку в течение 10-25 лет. При этом квартира остаётся в залоге у банка, несмотря на то что она уже в вашей собственности. Для того чтобы провести перепланировку или сделать ремонт, вам надо спросить разрешения у банка, а перед тем как вы соберётесь зарегистрировать на своей жилплощади кого-то из членов семьи, придётся поставить банк в известность.

Накопительные жилищно-строительные системы — замкнутые, приток новых членов им не требуется. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других пайщиков, а на следующем, кредитном этапе — уже ссудополучателем. При этом денежные ресурсы не привлекаются с внешнего финансового рынка, что значительно удешевляет ссуду. К тому же условия предоставления ссуды в накопительных системах в меньшей степени зависят от ситуации на рынке.

Есть и ещё одно преимущество: сокращается время ожидания покупки недвижимости и уменьшается размер взносов. Ежегодные отчисления в резервный фонд жилкооператива, составляющие не менее 1,5 % от размера ссуды, при нормальном развитии ситуации засчитываются в стоимость приобретаемого жилья.

Вступая в жилкооператив, вы пишете заявление, в котором указываете свои требования к квартире: количество комнат, общий метраж, местоположение и т. д. С учётом средней рыночной стоимости определяют примерную стоимость жилья. Её согласуют с гражданином, подавшим заявление о приёме в члены кооператива, и указывают в решении председателя кооператива о приёме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена ЖНК жилого помещения размер паевого взноса уточняют на основании фактической стоимости приобретённого или построенного кооперативом жилого помещения и вписывают в решение председателя кооператива, согласованное с членом ЖНК.

Подсчитаем: участвуя в жилкооперативе, мы приобретаем квартиру стоимостью 5 млн руб. Размер ссуды пусть будет равен половине стоимости квартиры, то есть 2,5 млн руб. Сумму членских взносов определим в соответствии со средними показателями действующих на сегодняшний день кооперативов — 5% от размера ссуды (125 тыс. руб.). Плюс около 75 тыс. руб. (1,5-3% от размера ссуды) в год надо перечислять в резервный фонд. Кроме того, размер платежей будет увеличен на сумму налога на доходы физического лица (поскольку по налоговому законодательству бесплатный заём равноценен получению материальной выгоды) — проценты за пользование рублёвой ссудой исчисляют, исходя из 3/4 действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на день получения таких средств. Таким образом, пайщику жилкооператива предстоит платить немногим более 250 тыс. руб. в год. При этом ежегодный взнос при выходе из кооператива вкладчику вернут.

Плюсы и минусы ЖНК

Начнём с несомненных преимуществ:

• для вступления в жилкооператив не требуется никаких длительных предварительных процедур, как при обращении в банк за ипотечным кредитом;
• никаких ограничений по полу, возрасту, семейному положению, месту жительства нет;
• не нужно подтверждать свои доходы справкой или искать поручителей;
• можно приобрести жильё в любом населённом пункте нашей страны;
• поскольку паевые взносы могут быть использованы только на приобретение или строительство жилья, жилищные кооперативы достаточно надёжны, к тому же они подлежат обязательной ежегодной аудиторской проверке;
• денежные средства пайщиков учитываются раздельно: членские взносы и паевые взносы зачисляются на отдельные банковские счета, то есть деньги не смешиваются и расходуются только на строго определённые цели;
• квартира приобретается после согласования с пайщиком и в строгом соответствии с требованиями, которые он изложил в заявлении при вступлении в жилкооператив;
• до покупки жилья член жилищного кооператива может изменить свои требования к нему, а также величину ежемесячного платежа, срок и сумму накопления, уменьшить время погашения оставшейся части паевого взноса;
• в квартиру можно въезжать тогда, когда накоплена её рыночной стоимости (при условии, что дом уже построен);
• возможен зачёт стоимости имеющегося жилья в качестве паевого взноса, а также использование финансовой помощи, предоставляемой работодателями, профсоюзами или родственниками и друзьями;
• свой пай вкладчик вправе передать, продать или подарить другому члену жилкооператива; к тому же можно рассчитывать на покупку сразу двух квартир — например, родителям и детям;
• оставшуюся часть паевого взноса можно выплатить досрочно, а в случае выхода из жилкооператива — получить обратно сумму членских взносов.

Теперь о минусах. Любой жилкооператив предполагает больший риск, чем ипотека. Банк намного стабильнее, а кооператив может стать плодородной почвой для мошенников.

Что выгоднее — взять кредит в банке или вступить в ЖНК? Наши рекомендации: просчитайте все варианты, определите свои финансовые возможности и, что очень важно, оцените надёжность той организации, при посредстве которой собираетесь приобретать квартиру.