Зачет по стройке

Анализ проектной строительной документации, исследование строящегося или построенного объекта на предмет соответствия заданных (в проектной документации) параметров недвижимости или строительной конструкции их реальным фактическим характеристикам называется строительной экспертизой.

Когда необходима строительная экспертиза

Во-первых, в том случае, если вам срочно нужно оценить техническое состояние строительных конструкций, зданий и сооружений. Например, вы задумали сделать перепланировку, в ходе которой будут задействованы внешние конструкции дома (допустим, решили устроить зимний сад на крыше). Чтобы дать заключение о том, насколько такой проект реален, потребуется экспертиза.

Во-вторых, экспертиза поможет, если между подрядчиком и заказчиком при строительстве или ремонте возникли разногласия. Скажем, вы считаете, что подрядчик завышает цену на стройматериалы или работы. Определить на глаз, поклеили ли строители купленные вами обои и облицевали ли пол приобретённой вами керамической плиткой, можно... А вот установить, использовал ли мастер оплаченную вами дорогую клеевую смесь для укладки плитки или же заменил её более дешёвым (и, возможно, менее качественным) аналогом, будет весьма затруднительно. Эксперт же после собственного независимого расследования сможет ответить на вопрос, применил ли ваш подрядчик материал, указанный в смете.

Наконец, эксперты по строительным работам необходимы, если требуется оценить стоимость устранения некачественных результатов строительства (и ремонта) или определить размер ущерба, нанесённого объекту недвижимости. Если потолок или стены вашей квартиры оказались испорченными по вине соседа, забывшего выключить воду, оценить ущерб поможет эксперт. Или же другой пример: вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно принять у подрядчика результаты строительных работ, тогда вашим главным советчиком тоже может стать эксперт.

Строительная экспертиза является составной частью технического надзора. В него входят целевые мероприятия по проверке строительных или ремонтных работ, необходимые для постоянного контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком работ. В ходе мероприятий технадзора специалисты контролируют выполнение нормативов ГОСТов, ТУ, СНиПов, требований и указаний авторского надзора; соблюдение проекта, графика поставки материалов и сроков производства работ. Если устанавливают какое-либо оборудование, в рамках осуществления технадзора специалисты проверяют наличие сертификатов, паспортов, результатов инструментальных исследований этого оборудования. Так же поступают со всеми материалами, конструкциями и деталями, применяемыми в данном строительстве или ремонте. Инспекторы технадзора следят за ведением журналов работ и оформлением прочей строительной документации (например, проверяют, были ли внесены изменения в рабочие чертежи, если в проекте что-то менялось), а также контролируют финансовые документы: наличие чеков и накладных, отчётов об использовании стройматериалов.

При строительстве административных зданий или многоэтажных жилых домов технический надзор обязателен, его выполняют государственные инспекции. Однако ничто не мешает заказчику, заключающему договор на возведение загородного дома, договориться и о проведении технического надзора за этим строительством. Независимый технический надзор осуществляется на платной основе, цена услуги зависит от площади жилья и сложности работ. Искать специалистов, которые будут присматривать за строительством или ремонтом вашей недвижимости, надо в строительных и экспертных организациях.

Строительный детектив

Итак, вам потребовалась помощь эксперта в области строительства. Считайте, что вы нанимаете детектива — своеобразного строительного Шерлока Холмса. Часто корень всех бед кроется в тех работах, результаты которых уже скрыты. Так, когда дом построен, сложно определить, какое количество расходных материалов ушло на фундамент. Именно по этой причине эксперту предстоит выявлять то, что от невооружённого глаза скрыто. Что же может сделать такой специалист?
Можно выделить следующие основные направления строительной экспертизы, существующие в настоящее время:

• техническое обследование зданий и помещений перед реконструкцией, ремонтом или покупкой;
• обследование строительных конструкций для оценки возможности дальнейшей эксплуатации и несущей способности;
• определение стоимости и объёмов работ для обоснования стоимости строительства (здесь эксперт может помочь и заказчику, обосновав снижение стоимости работ, и встать на сторону подрядчика, если надо будет доказать необходимость повышения стоимости);
• выявление причин повреждения жилища;
• оценка ущерба, который причинён жилищу в результате стихийного бедствия, форс-мажорных обстоятельств (например, пожара или залива), ремонта (неважно, вашего собственного или у соседей);
• составление проектной документации, анализ составленной проектной документации;
• рецензирование заключений, сделанных другими экспертами.

В любом случае задачу перед экспертами придётся ставить вам. Вы должны будете сами определить, что именно вы хотите поручить им выяснить. Можно заказать комплексную экспертизу, однако это повлечёт за собой существенные траты, поскольку она примерно на 40 % дороже обычной. Поэтому перед тем как обращаться к экспертам, осмотрите объект строительства, ремонта или реконструкции самостоятельно. Трещины в стенах, наклон стен, неровности потолка видны сразу. К сожалению, это относится только к тем объектам, которые уже построены. Разобраться в чертежах, составляющих проектную документацию, многим будет трудно. Однако и здесь вам предстоит подготовительная работа. Кроме чертежей в проекте обязательно должны быть их описание и примерная смета предполагаемых работ с их расшифровкой. Таким образом, перед обращением к экспертам соберите всю возможную документацию по ремонту или строительству, осмотрите результаты деятельности подрядчиков и сформулируйте задачу экспертам.

Какие вопросы вы можете поставить перед экспертами? Разумеется, окончательно сформулировать задание помогут сами специалисты, мы же приведём лишь примерный перечень.

• Отвечает ли проект строительства/ремонта требованиям законодательства?
• Обоснована ли смета расходов на осуществление проекта?
• Обоснована ли цена договора, предложенная подрядчиком?
• Выполнили ли стороны свои обязательства, закреплённые в договоре строительного подряда?
• Что послужило причиной возникновения выявленных дефектов?
• Сколько будет стоить устранение выявленных дефектов?

Учтите, что возможности строительной экспертизы этими вопросами не ограничиваются. Чтобы убедиться, в точности ли строители следовали проекту, эксперты проведут контрольные обмеры. Используя измерительную технику, специалисты оценят качество фактически выполненных строительно-монтажных работ на объектах строительства, реконструкции и ремонта и определят, насколько они соответствуют проектным требованиям и государственным нормативам. Данные, полученные в результате исследования, эксперты сравнят с проектными значениями, сметой или актами выполненных работ. В случае если нужно определить, не была ли завышена стоимость ремонта, эксперты проведут анализ среднерыночных цен на ремонтные и строительные работы, а также на стройматериалы.

По результатам исследования эксперты составляют заключение. В первой его части обычно содержатся общая характеристика объекта внимания и список вопросов, на которые необходимо ответить экспертам. Вторая часть рассказывает о способах, применённых экспертами, чтобы решить поставленные задачи. В последней части эксперты делают выводы и дают ответы на поставленные вопросы. Чтобы заключение являлось официальным документом, действительным в суде, на нём должны быть подпись эксперта и печать организации, которую он представляет. К заключению могут быть приложены результаты обмеров, итоги исследования, протоколы испытаний. Обязательным приложением к заключению должна являться лицензия эксперта — она подтвердит его квалификацию и гарантирует полномочия по проведению исследования.

Если в ходе экспертизы выявляются дефекты, эксперты, оценивая их, должны присвоить им определённую категорию. Обычно по тому, насколько серьёзны выявленные недостатки, их делят на малозначительные, значительные и критические. Есть и вторая классификация: значительные и критические дефекты подразделяют на устранимые и неустранимые. Если эксперты выявили малозначительные или устранимые значительные либо критические недостатки, они определяют стоимость работ по их устранению. Чаще всего выявленные дефекты являются устранимыми, что, несомненно, только порадует хозяина строящегося или ремонтируемого жилья. В то же время любой недостаток приводит к увеличению сроков строительства или ремонта, а также к удорожанию работ. Эксперты постараются установить причину возникновения дефектов. Может случиться так, что всему виной не низкая квалификация строителей. Поэтому не торопитесь обвинять во всём бригаду, дождитесь результатов экспертизы.

Стоимость услуг строительных детективов зависит от вида экспертизы и площади объекта. Если речь идёт об экспертизе проекта строительства или ремонта, её цена составляет 20—60 руб. за 1 кв. м. проектируемого объекта. А экспертиза готового объекта обойдётся в 120—350 руб. за 1 кв. м.

Экспертизы бывают разные

Описать всё многообразие строительных экспертиз довольно трудно, поэтому мы предлагаем вам ознакомиться лишь с наиболее распространёнными. Экспертиза качества, объёмов и стоимости строительно-ремонтных работ. Такая экспертиза необходима, если вас не устраивают результаты деятельности строителей или ремонтников (например, выполненные работы не соответствуют проекту). Этот же вид экспертизы применяют, если, по вашему мнению, стоимость работ или объём использованных строительных материалов завышены. Сделать такую экспертизу можно и в том случае, если дефекты обнаружены через некоторое время после подписания актов сдачи-приёмки работ. Экспертиза (техническое инженерное обследование) зданий и сооружений, включая обследование инженерных сетей. Такую экспертизу обычно заказывают те, кто планирует приобрести жильё или хочет узнать, возможно ли дальше проживать в доме (квартире), повреждённом вследствие пожара, затопления или какой-либо аварии. В этом случае эксперты будут исследовать объект с целью не только выявить дефекты, но и предложить меры по восстановлению конструкций. Кроме того, техническое инженерное обследование делают, когда хозяин предполагает масштабную перепланировку, поскольку может измениться нагрузка на уже существующие конструкции, например при переносе стен.

Наконец, данная экспертиза ждёт собственников, решившихся на строительство по собственному проекту и желающих зарегистрировать результаты своих трудов (особенно это актуально в свете изменений в российском законодательстве, которые позволили оформлять постоянную регистрацию на даче, если она отвечает ряду условий). «Самостройщикам» предстоит изготовление обмерочных чертежей и составление описания текущего технического состояния объекта. Экспертиза проектной документации. Признаемся честно: когда мы решаем строить дом или разрабатываем проект перепланировки квартиры, то не слишком задумываемся о возможностях и технических аспектах процесса воплощения нашей мечты. В первую очередь, как правило, чертим план, который нас устроил бы. Именно поэтому помощь специалиста будет нелишней при подготовке не эскиза, а полноценного проекта будущего жилья. Вот здесь и возникают сложности. Допустим, вы заказали проект в архитектурном бюро, через какое-то время забрали готовые документы, но разобраться в них вам трудно. Для тех, кто хочет обезопасить себя уже на стадии проектирования, существует экспертиза проектной документации. Специалисты в этом случае будут изучать множество мелких (на первый взгляд) деталей: удобно ли расположены коммуникации (сможете ли вы, например, в случае необходимости самостоятельно перекрыть вентиль трубы, снабжающей ваш дом холодной водой), приспособлена ли для жизни придуманная дизайнером встроенная мебель, практично ли использовать именно такое стекло для обустройства зимнего сада, и т. д. Возможно проведение и локальных экспертиз: допустим, специалисты могут сосредоточить своё внимание на окнах, или гидроизоляции, или обустройстве кровли либо проверять только стены.

Подводим итог: строительная экспертиза может оказаться полезной для подавляющей части заказчиков. Эксперт выполнит свою работу только в том случае, если вы заключите с ним договор технического надзора. Главное, не забудьте проверить у нанятого вами эксперта или экспертов наличие лицензии. Она должна быть действительной и распространяться именно на те виды экспертиз, которые вы намерены заказать.