29 Мая 2009 года

Доходные дома помогут избежать проблемы обманутых дольщиков

Несмотря на то, что тема кризиса уже успела набить порядочную оскомину, отрицательное его влияние экономику все же заметно. Строительная отрасль здесь не исключение: спрос на недвижимость упал, застройщики достраивают начатые объекты и очень осторожно говорят о новых проектах. А тем временем потребность в жилье у населения остается на прежнем уровне. Компромиссом в этой ситуации может стать реализация программы по строительству доходных домов.

На Совете по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», прошедшем в пятницу 22 мая в Калуге, была представлена концепция внедрения доходных домов на рынке недвижимости Калужской области.

Кстати, один пример такого проекта уже реализован в областном центре: предприятием ОАО АК «Калугаагрострой» в течение 2007–2008 годов был запроектирован и построен жилой дом на 27 квартир с подземной автостоянкой по ул. Циолковского для семей специалистов завода «Фольксваген». Дом сдан в эксплуатацию во втором квартале 2008 года и с 1 августа были заключены договора аренды квартир. Стоит отметить, что данные квартиры сдавались уже с отделкой. Стены оклеены обоями, на полу постелен ламинат, установлены окна ПВХ, импортные двери, в кухне, ванной и туалете положена плитка средней ценовой категории. Помимо отделки квартир, установлено оборудование кухонь, включая холодильники и посудомоечные машины. В ванной комнате установлены душевая кабина и стиральная машина. Частично меблированы прихожие. Дом телефонизирован, проведены интернет, спутниковое телевидение. Подземная автостоянка находится под круглосуточной охраной.

На сегодняшний день стоимость аренды 1 квадратного метра такой квартиры в месяц составляет 780 рублей. В эту сумму, кстати, входит оплата за коммунальные услуги и прочее обслуживание дома.

Как утверждает застройщик, практика показала, что сегодня такой вид жилья чрезвычайно востребован, а, значит, существует реальная потребность реализации аналогичных проектов в более широких масштабах. Таким образом сама идея строительства доходных домов для российских граждан, имеющих средний уровень доходов.

Более того, практика доходных домов уже не первое столетие активно используется в зарубежных странах и ни для кого там не является новшеством. Более того, в некоторых случаях считается, что арендовать жилье дешевле, чем иметь собственное, обслуживать его и платить соответствующие налоги.

Современные реалии таковы, что тот объем, который включает в себя и объем строительства жилья в виде долевого участия, таким он был в последние годы, уже не будет. Тем более что граждане, имеющие высокий уровень доходов, уже либо обеспечили себя жильем, либо имеют возможность приобрести уже готовую недвижимость. Кроме того, в связи с резким снижением долевого участия в строительстве жилья, также резко снизилось приобретение жилья как выгодное вложение денег.

Раньше в строительстве жилья участвовало примерно 20% всех нуждающихся, из них ипотекой и другими кредитными продуктами банков пользовались около 5% семей. Сегодня ситуация на первичном рынке недвижимости близка к критической.

Экономика доходных домов

В средствах массовой информации есть сведения о снижении промышленного производства на 14,9% за 4 месяца текущего года. Вероятно, что в этом числе и строительная отрасль. В то же время известно, что именно строительство является локомотивом развития экономики.

Если рассматривать всех нуждающихся в жилье, то сегодня претендовать на приобретение жилья могут только те люди, чей ежемесячный уровень доходов превышает 40 000 рублей. То есть семья, которая имеет средний доход, но не достаточный для получения кредитов с действующими процентными ставками и короткими сроками строительства не способна приобрести недвижимость. Поэтому именно строительство доходных домов с участием государства может существенно повлиять на строительство жилья в целом. В этом случае кредитные ресурсы берет на себя не физическое лицо, а строительная компания, которая не только осуществляет строительство, но и эксплуатирует дом и сдает квартиры в найм.

Дом, предполагающий статус доходного, может быть построен за заемные средства, а проживающим там жильцам придется платить от 40 до 50% вышеуказанного дохода за аренду. То есть жильцы получают готовую квартиру для проживания и от них требуется только труд для повышения уровня дохода семьи.

Заемные средства на строительство должны предоставляться на срок не менее 15 лет и иметь процентную ставку порядка 6–8%, то есть здесь необходима бюджетная составляющая. При этом для государственного бюджета потерь не будет вообще. Во-первых, только за время строительства государство получит во все уровни бюджета в виде налогов не менее 25% от строителей и столько же от предприятий других отраслей стройиндустрии. А во-вторых, это оплата процентов и возврат кредита в целом.

Таким образом, предложенная методика достаточно реальна, тем более что есть достаточно большая масса людей, которые имеют достаточный для данной схемы достаток и являются нуждающимися в жилье. Кроме того, применение такой схемы строительства освобождает банки от многотысячного или даже многомиллионного числа клиентов, а, значит, проверок их надежности в возврате заемных средств. Согласно предложенной схеме банки будут иметь дело только с управляющей компанией, которая, кстати, одновременно является строительной организацией, деятельность которой уже известна банку.

Плюсы для строителей

Совершенно другой статус и подход к конечному результату приобретет и строительная компания. Если вчера основной результат строительной деятельности заключался в продаже квартир, то в таких домах это будет арендная плата, а, значит, срок строительства будет сокращен, так как строительство ведется за заемные средства с оплатой кредитов, стоимость строительства будет чрезвычайно разумной, т. к. используются заемные средства и, наконец, качество будет надежным, т. к. эксплуатация и продажи осуществляются самостоятельно.

Строители перестанут годами добиваться земельные участки, преодолевать преграды многочисленных согласований, возможно, Постановление Правительства РФ № 214 перестанет быть актуальным. Это, в свою очередь, позволит строительным организациям заняться внедрением новых технологий, улучшением качества строительства и организовывать эффективную систему труда. К сожалению, в настоящее время на эти важные направления развития для любой организации, у строителей времени не остается.

Кроме того, строительство доходных домов позволит избежать серьезной проблемы обманутых дольщиков.

Законодательная база

Однако для строительства доходных домов необходимо разработать специальную государственную программу, согласно которой участие в процессе строительства смогут принимать только те организации, которые не только хотят этого, но и соответствуют разработанным критериям и требованиям. Так, например, очередность и сроки заселения граждан будет вести строительная компания под контролем будущих жильцов.

Внедрение такой государственной программы позволит через бюджет регулировать объемы строительства. Кроме того, определять характеристики квартир, а в отдельных случаях и их стоимость, а также решать другие необходимые вопросы. При этом индивидуальные застройки могут существовать вне программы.

Подобие такой программы уже существует, это госпрограмма развития АПК. И за два года её работы уже есть достаточно хорошие результаты. Для внедрения программы в Правительство РФ необходимо принять решения и некоторые изменения в действующем законодательстве.

Перейти в раздел «Статьи. Рынок недвижимости»


Актуальные объявления о недвижимости:

Опишите жалобу:

Неверное кодовое слово

Оставить заявку

Возможность отправить сообщение появляется только после того, как вы укажете все необходимые данные.
Материал доступен для комментирования первые 3 месяца с момента публикации.


Комментарии
Подать объявление