Загородная недвижимость к юго-западу от Москвы

Первая среди стародачных мест

Территорию ближайшего Подмосковья даже сложно отнести к «областной»: сразу за МКАД вполне «городской» поселок Московский, далее Внуково, по соседству от него Ново-Переделкино... Все это издавна считалось и остается одним из самых обжитых и привлекательных мест. «Основными преимуществами Киевки являются ее история и красота, — рассказывает Ольга Дитковская, руководитель департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. — В свое время в здешних лесах любили охотиться русские цари: Иван Грозный, Борис Годунов, Петр Первый. Сто лет назад располагались загородные дома А.П.Чехова, В.В.Верещагина, И.Э.Грабаря, К.С.Станиславского...». «И по сей день здесь полно домов и коттеджей, в которых проживают известные политики, художники и актеры: Алла Пугачева, Владимир Винокур, Лев Лещенко, — поясняет Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент». — Здесь же находится загородный дом губернатора Подмосковья Бориса Громова».

Хороша Киевская трасса и в экологическом отношении. Тут не осталось ни одного мощного промышленного предприятия, и только Апрелевка и Наро-Фоминск пока еще считаются крупными индустриальными городами. Лесом и рощами покрыто более 30% всей территории. Кроме того, здесь протекают несколько крупных рек — Нара, Протва, Десна, Пахра, не считая десятков прудов и озер.

Скатертью дорога

«Со строительством внуковского аэропорта, — продолжает рассказ Виктор Сюков. — Еще в советское время принималось решение сделать трассу скоростной и увеличить ее пропускную способность. Дорога-то получала статус правительственной! После недавней реконструкции магистраль приобрела на выезде из столицы шесть полос. К тому же на ней нет светофоров, и вся трасса отлично освещена. Современные развязки и качество дорожного покрытия по всем параметрам соответствуют международным стандартам. При этом Киевское шоссе плавно переходит в Ленинский проспект, который упирается чуть ли не в Кремль. Остается добавить, что сегодня Киевка входит в число самых востребованных направлений на рынке загородной недвижимости».
Основная часть трассы пролегает по Наро-Фоминскому району, и лишь небольшой отрезок — по Ленинскому. Пока на протяжении 55 километров от Апрелевки до Наро-Фоминска только шесть полос в обе стороны, но к 2010 году трассу расширят до восьми. Этот факт заставил крупных девелоперов скупать самые аппетитные участки в 30-километровой зоне, где, как предполагается, уже лет через пять обоснуется не один десяток коттеджных поселков элитного формата.

А рядом что?

Географически ближе всех пролегают Калужская и Минская магистрали. Что касается объектов инфраструктуры, то Киевка в этом плане заметно уступает как соседям, так и другим застраивающимся направлениям — Рублево-Успенскому, Новорижскому, Минскому, Можайскому. Вдоль дороги засилья торговых и развлекательных объектов пока не наблюдается, разве что сетевой круглосуточный супермаркет «Перекресток», магазин METRO да офисно-торговый центр «Румянцево». Эти торговые объекты справляются со своими обязанностями, а потому жителям близлежащих поселков и деревень теперь нет нужды отправляться за предметами первой необходимости в московские универмаги и универсамы.

«На сегодняшний день вдоль трассы в избытке только автозаправочных станций, на любой вкус и от самых разных компаний, — замечает Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании «Кирсанова Риэлти». — А вот с ресторанами, равно как и со школами, туговато. Объясняется такой аскетизм отсутствием потребителя. Дело в том, что на Киевке вся необходимая инфраструктура существует внутри имеющихся поселков. А внешняя, как показывает практика, отстает от жилой застройки на 3-5 лет. Но никто не сомневается, что в обозримом будущем и тут появится своя «Апрелевка Плаза».

«Появление развитой инфраструктурной составляющей — вопрос времени», — подтверждает и Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба».

А пока, по мнению некоторых экспертов, Киевское и Калужское направления отлично дополняют друг друга. Если на Калуге есть, где отдохнуть и потратиться, то у Киевки отменная транспортная доступность. Благодаря многочисленным дорожным развязкам переехать с одного шоссе на другое не составляет особого труда.

Киевка — направление стародачное, зато дорога скоростная, без светофоров и с удобными развязками.

Секреты о земле

Пока участки на Киевском направлении относительно дешевы, специалисты советуют не мешкать и «оземеливаться» не откладывая. После тотальной реконструкции дорог будет уже поздно: цены взметнутся до предела, как это в свое время происходило на Новой Риге и Дмитровке.

Что же касается нынешних расценок, то в пределах 15-километровой зоны сотка земли обойдется от 100 до 450 тыс. рублей. Дешевле земля продается только за пределами 30-го километра, где максимальная стоимость земли с подведенными коммуникациями составляет 200 — 250 тыс. рублей за сотку.

Активнее «уходит» земля без подряда, причем, что особенно привлекательно, в обжитых местах. В частности, немало участков выставлено на продажу в районе Крекшино, известном своими живописными местами и стародачными поселками. Здесь покупатели получают в придачу к красочным пейзажам и хорошей экологии все подведенные коммуникации. Цены составляют 100 — 125 тыс. рублей за сотку в зависимости от расположения объекта. Размеры участков — от 15 соток до нескольких гектаров.

От поселка к поселку

На сегодняшний день на Киевке насчитывается почти два десятка коттеджных поселков. Дюжина из них уже распродана и заселена, остальные находятся на стадии строительства. Основным девелопером на Киевском, а также Боровском направлениях является компания «КМ-девелопмент». Надо сказать, что интерес к «киевской недвижимости» не ослабевает.

Дело в том, что, по сравнению с другими местами южной и юго-западной частей Подмосковья, это направление пока отличается достаточно низким уровнем цен. Особенно в строящихся проектах.

«По наличию дорогой недвижимости (от 25 млн. рублей и выше) Киевское шоссе занимает 4-е место в Подмосковье, — комментирует цифры Ирина Семенова, менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании Intermark Savills. — И хотя здесь пока нет поселков класса де люкс, зато в достатке представлены форматы премиум и бизнес».

Другие статистические данные говорят о том, что в прошлом году Киевское шоссе было четвертым и по спросу (примерно 9% от общего объема), уступая Новорижскому (36%), Калужскому (15%) и Дмитровскому (11%) направлениям, но опередив Рублево-Успенское (7%). Ну и если говорить о ценах, то основная часть всех предложений в формате «для постоянного проживания» сосредоточилась в ценовом сегменте 25 — 50 млн. рублей за домовладение. При этом всегда желанны дома в охраняемых поселках на участках от 12 соток, площадью от 300 кв. м, с центральными коммуникациями, под чистовую отделку.

Если перечислять самые заметные и значительные проекты, то начать стоит с поселков «Променад» и «Рассказовка». Кстати, рассказовские коттеджи даже трудно назвать загородными, поскольку поселок почти соприкасается с микрорайоном Солнцево. Как отмечает Александр Сопкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «КМ-девелопмент», оригинальность строений заключается в простоте их архитектуры. Общая площадь поселка — 14,5 га. Здесь 38 участков, размер которых составляет от 25 до 50 соток. Коттеджи от 430 до 550 кв.м.

В 10 км от МКАД — поселок «Времена года». В нем спроектировано 27 домов и 10 таунхаусов. Все строения двухэтажные, без подвалов, в стиле шале. Коттеджи строятся из кирпича, монолита и железобетона. Из поселковой инфраструктуры запланированы административное здание, детская площадка, магазин, общественная прогулочная зона вдоль реки Сосенки. Кроме того, дачники смогут воспользоваться торговыми и развлекательными объектами в «Бельгийской деревне», которая расположена рядом. О таунхаусах стоит сказать, что их площадь — от 265 кв. м, придомовая территория — 6 соток, а стоимость квартиры — от 10 млн. рублей и выше.

В 20 км от МКАД расположился поселок «Десна-2», по территории которого бежит приток Десны, а неподалеку имеется еще и небольшой водоем. Рядом в хвойном лесу прячутся «Графские пруды», где почти 10 из 52 гектаров заняты лесными деревьями.

Поселок разбит на 100 домовладений с участками от 35 соток. Застройка осуществляется в едином архитектурном стиле: максимально «просветленные» заборы по периметру участков и коттеджи, выполненные в стиле Райт. Предлагаются дома 12 типов площадью от 350 до 900 кв. м и стоимостью от 66 до 110 млн. рублей.

В 23 км от столицы возводится поселок «Власово» — всего лишь 10 двухэтажных кирпичных коттеджей. Цена за дом площадью 375 кв. м с участком 15 соток составит 12 — 15 млн. рублей. Из инфраструктуры — только охрана и службы эксплуатации, хотя за стенами поселка имеются магазин и культурно-развлекательный центр.

Главный козырь расположенного в 30 км от МКАД «Новоглаголево» — близость высокого хвойного леса и сложившаяся инфраструктура. Поселок существует уже несколько лет, но в продаже иногда появляются свободные участки. А на 38-м километре расположились «Акуловские усадьбы», со всех сторон окруженные смешанным и хвойным лесом, где можно собирать грибы и ягоды. На территории поселка запланированы магазин, летнее кафе, пункт охраны, гостевая парковка, спортивно-игровая площадка, зона отдыха с искусственным прудом. Объект возводится в едином архитектурном стиле, но землю можно приобрести и без подряда. Главное, чтобы будущий дом вписался в общую концепцию.

В 32 км от МКАД в живописном лесном массиве обосновался коттеджный поселок ТСЖ «Огонек», в котором всего 16 домов площадью от 650 кв.м. Все строения также расположены на лесных участках. В поселке надежная охрана и все центральные коммуникации: газ, канализация и даже собственная подстанция на 650 кВт. На продажу осталось три дома под чистовую отделку.

Не потеряли популярности старые дачные места, такие как Апрелевка, Крекшино, Селятино, Фрунзевец и др. Большой интерес арендаторов вызывают предложения в поселке Внуково и в стародачных местах — Софьино, Алабино. Словом, загородное домостроение на Киевке по-прежнему набирает обороты.