04 Июня 2010 года

Титульное страхование как гарант сохранения средств, вложенных в покупку недвижимости

Один из основных рисков при покупке квартиры — опасность приобрести недвижимость с «нечистой» историей. К сожалению, только очень сложная юридическая проверка может дать гарантию чистоты сделки. В этом смысле гарантировать сохранение вложенных средств может только титульное страхование.

Суть такого вида страхования состоит в том, что оно дает покупателю защиту от предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. То есть избежать негативных последствий от: совершения сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них, продажи объекта недвижимости по поддельным документам, раздела наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, превышения полномочий представителя участника сделки, недееспособности либо неспособности понимать значение своих действий одним из участников сделки и т.п.

Предметом титульного страхования может быть жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, право аренды и другое имущество, на которое страхователь имеет зарегистрированные права собственности, могущие быть оспоренными третьими лицами. Однако практика показывает, что чаще всего данный вид страхования применяется при покупке разного рода зданий и сооружений.

Основной риск, который покрывает договор титульного страхования, — потеря права собственности на недвижимое имущество в результате того, что предыдущие сделки будут признаны недействительными. То есть по факту страхуется риск добросовестного покупателя от того, что он может потерять свою недвижимость, если, например, объявятся третьи лица, которые сохранили свои права на этот объект, или если лица, выступающие продавцами, не имели законных прав на подписание договора купли-продажи.

История возникновения

Страховые компании стали предоставлять услуги по титульному страхованию после того, как в России появилась возможность закрепления за юридическим или физическим лицом права собственности на объекты недвижимости. Примерно в 1997 году, после принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появился первый титульный страховой продукт. Однако, даже несмотря на прошедшую волну «черного риэлторства», популярность он стал приобретать только в последние 2-3 года.

Эксперты считают, что титульное страхование еще продолжает формироваться, но в связи с новой волной роста числа ипотечных кредитов этот вид страхования будет получать все более широкое распространение среди сделок с физическими лицами, так как зачастую это обязательное требование банка.

Основные риски

Итак, до сих пор квартирный вопрос в России остается нерешенным для большинства ее граждан. Поэтому помимо тех, кто хочет решить эту проблему в рамках правового поля, есть менее совестливые соотечественники, которые хотят решить свой квартирный, а чаще материальный вопрос, путем обмана. Именно благодаря действиям таких людей уже после заключения сделки приобретения недвижимости могут возникнуть серьезные проблемы. Проще говоря, честные люди рискуют приобрести объект недвижимости с сомнительным прошлым и в итоге лишиться и его, и средств, потраченных на его приобретение.

Прежде всего, данные риски касаются объектов вторичного рынка недвижимости, с которыми уже проводились такие операции как приватизация и продажа. Такое мошенничество на рынке недвижимости совсем не редкость. На сегодняшний день существует более 300 известных видов мошенничества в данной сфере. Более того, по статистике в России порядка 1-2% сделок с недвижимостью — это мошенничество. Впрочем, эти данные касаются всех видов сделок, и вычленить из них именно операции по приобретению объекта недвижимости сложно. Еще сложнее определить точную цифру и потому, что не все случаи мошенничества «вскрываются» и проводят к конфликтным ситуациям.

Однако, этот нюанс вовсе не является оптимистичной отговоркой и ни в коем случае не должен ссылать на известный русский «авось». По мнению специалистов страхового рынка, сегодня рынок недвижимости достаточно рискован, прежде всего, из-за незавершенности федеральной программы приватизации, недостатков в законодательстве и большого количества сделок именно купли-продажи. Даже самая тщательная проверка не сможет дать полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена, и договор не будет признан недействительным.

Отмечается, что причиной признания сделки недействительной могут быть не только мошенничество, незаконность предыдущих сделок и нарушения прав несовершеннолетних или наследников, а также ошибки, допущенные в процессе оформления документов.

Получается, что даже спустя довольно значительное время, например лет 10, нельзя быть уверенным, что не объявится какой-нибудь бывший владелец квартиры и не предъявит на нее свои права на законных основаниях. Именно титульное страхование во всех описанных случаях спасает горе-собственника и дает ему возможность вернуть свои деньги.

Как происходит процесс титульного страхования

Во-первых, страховая компания должна провести экспертизу прав на объект недвижимости. Именно эта процедура дает возможность оценить возможные риски, связанные с приобретением данного объекта недвижимости и его последующей тарификацией. Проверка документов физлиц в среднем проводится в течение одной недели, для юрлиц — до 2-3 недель. Это связано с тем, что при страховании риска титула по коммерческой недвижимости страховая сумма может потребовать перестрахования, и проверка проводится более тщательно, иногда даже с привлечением независимых юридических бюро, которые осуществляют экспертизу чистоты сделок.

Как правило, экспертиза производится на основании предоставленных собственником документов, а также ответов на запросы в различные инстанции. После их анализа страховщики принимают решение о возможности титульного страхования и его стоимости. И даже если страховая компания откажет в проведении процедуры титульного страхования, это будет значить, что ваша собственность имеет темные пятна в своей истории. А, как известно, предупрежден — значит вооружен.

После того как получено одобрение на страхование определяется тариф. Стоит сразу отметить, что тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Так, например, средняя цена в год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи. Кроме того, величина страхового взноса зависит от того, на каком рынке приобреталось жилье — первичном или вторичном, от уровня документов, подтверждающих права собственности, от типа объекта недвижимости и так далее.

Далее специалисты страховой компании готовят договор, в котором прописывается самое главное — страховая сумма, которая равна рыночной стоимости квартиры и определяется договором купли-продажи, заключением независимого оценщика, соглашением страховщика и страхователя. В случае, если объект недвижимости приобретен в кредит, страховая сумма может быть равной сумме кредита, увеличенной на 10%.

Что касается срока действия титульной страховки, она колеблется от года до трех лет, то есть до окончания срока исковой давности. В зависимости от спектра услуг страховой компании, в договоре прописывается способ оплаты страховой премии: в рассрочку или единовременно. Если недвижимость была приобретена с привлечение ипотеки, заключается договор комплексного ипотечного страхования на весь период кредитных обязательств.

Если вдруг случилось

Наступлением страхового случая считается момент лишения права собственности на объект недвижимости по причинам, указанным в договоре титульного страхования. Как правило, им является исполнение судебного решения, содержащего условие о прекращении права собственности страхователя на недвижимое имущество, указанное в договоре страхования, то есть фактически дату регистрации записи в ЕГРП о прекращении права собственности. Страховой случай признается наступившим, если исковое заявление было подано и принято судом к рассмотрению в период действия договора страхования.

При этом начинать бить тревогу нужно, как только получена повестка в суд или любое другое известие о подаче искового заявления на вашу недвижимость. В таком случае на судебном процессе интересы страхователя в суде будет представлять страховщик.

Есть еще один весомый нюанс: если владелец застрахованного объекта недвижимости при заключении договора титульного страхования заведомо сообщил ложные сведения об объекте недвижимости или иных обстоятельствах, имеющих к нему отношение, что не позволило страховой компании адекватно оценить страховые риски, компания может отказать в выплате возмещения и признать договор страхования недействительным.

Перечень документов для проведения экспертизы прав на объект недвижимости
  • Свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство о собственности на жилище
  • Договор купли-продажи или мены (с передаточным актом — с 01.03.1996)
  • Договор о долевом участии в строительстве (если приобреталась как недострой)
  • Договор передачи или дарения
  • Свидетельство о праве на наследство (если наследуется), копия завещания (если наследуется по завещанию)
  • Акт, свидетельство, договор о приватизации (если приватизировалось)
  • Судебный акт, вступивший в законную силу, о признании права собственности на имущество или его доли (если оспаривалось)
  • Копии паспортов (свидетельств о рождении) страхователя (заемщика) и созаемщиков в случае ипотечного кредитования покупки
  • Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры, включая страницу о семейном положении
  • Технический паспорт БТИ, экспликация и поэтажный план
  • Выписка из домовой книги
  • Документ, подтверждающий, что продавец доли известил остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи
  • Разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки или постановление местной Администрации
  • Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, приобретенного во время брака
  • Врачебные свидетельства из психо-неврологического диспансера и наркологического диспансера (на продавцов и покупателей) или копии водительских удостоверений
  • Отчет по оценке рыночной стоимости квартиры

Если приобретенная недвижимость — индивидуальный жилой дом или земельный участок:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю
  • План участка с кадастровым номером
  • Отчет по оценке рыночной стоимости дома и земельного участка

Если собственник страхуемого объекта недвижимости — юридическое лицо:

  • Учредительные документы юрлица со всеми действующими изменениями и дополнениями
  • Документ, подтверждающий факт внесения записи о юрлице в ЕГРЮЛ
  • Документ, подтверждающий полномочия представителя юрлица действовать от имени юрлица, и документ, удостоверяющий личность представителя юрлица
Перейти в раздел «Статьи. Страхование»


Актуальные объявления о недвижимости:

Продается дом

Площадь: 130 м2, участок: 14 соток
Обновлено 22 марта 2018, Агентство «Агентство недвижимости «Регион 40»
3 200 000 руб.
24 615  руб./м2
Показать телефон

Опишите жалобу:

Неверное кодовое слово

Оставить заявку

Возможность отправить сообщение появляется только после того, как вы укажете все необходимые данные.
Материал доступен для комментирования первые 3 месяца с момента публикации.


Комментарии
Страхование недвижимости — информационные материалы: отчеты, обзоры, программы, виды, объемы, методы, оценки, итоги и пр.
Подать объявление