Изменение арендных ставок на офисные площади Обнинска

На сегодняшний день в Обнинске, равно как и во многих других региональных городах, как правило, выделяют две категории, по которым различаются бизнес-центры: дешевое и дорогое, обустроенное и не очень. Ещё год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает ещё один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации коммерческой недвижимости. Те общепринятые стандарты офисных площадей, которые существуют сейчас, подходят в основном для Москвы и ещё нескольких крупных российских городов и, к сожалению, регионы этими наработками воспользоваться не могут.

Тем не менее, определенная градация офисных зданий существует и, в зависимости от нее, формируются собственные арендные ставки. Более того, специалисты рынка недвижимости считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в региональных городах, в том числе и в Обнинске.

Региональная классификация

Итак, в западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам «A», «B», «C» и «D». Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.

Офисы класса «А» — это самые престижные помещения, которые характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения и современной планировкой. В настоящий момент в Обнинске нет ни одного офисного центра, который хотя бы близко соответствовал этим стандартам. С другой стороны, на похожий класс могли бы претендовать два строящихся торгово-офисных центра: будущий комплекс «Триумф Плаза» и здание по адресу пр. Маркса, 70 напротив магазина «Европа». В силу определенных обстоятельств, судьба последнего здания пока остается в «подвешенном» состоянии и о качестве будущих офисах сейчас речи не идет. Что касается комплекса «Триумф Плаза», возводимого компанией «Русский дом», то, по словам его менеджеров, это будет самый современный и высококлассный торгово-офисный центр не только в Обнинске, но и в регионе.

Кстати, помимо высококачественной отделки офисные центры класса «А» имеют самый высокий уровень обслуживания: ресепшн, конференц-залы, средства досуга, паркинг и т. д. В Москве такие офисы расположены в центре. Зачастую, они находятся в модных бизнес-центрах или в зданиях, имеющих историческую или культурную ценность.

Офисы класса «В» по своему уровню не на много отличаются от предыдущего. Они отвечают западным стандартам, имеют необходимые инженерные коммуникации, но не столь престижны, как современные бизнес-центры. В офисах класса «В» могут отсутствовать некоторые элементы бытового и технического обслуживания, например, центральная система кондиционирования, парковка, ресторан… К сожалению, офисных зданий такого типа тоже нет в нашем городе. Тем не менее, с большим натягом к этому классу в региональном смысле можно считать центры на ул. Гурьянова, 21, ул. Курчатова, 41, Красных Зорь, 26 («Метра»), пр. Маркса, 46 и пр. Ленина, 74.

Что касается стоимости аренды площади в этих зданиях, то в настоящее время они составляют от 630 рублей за кв. м. («Метра») до 750–800 (большая часть обозначенных зданий) и максимум — от 750 до 950 рублей кв.м. на Ленина, 74в. Стоит отметить, что по сравнению с концом 2008 года изменились ставки на аренду в здании «Метры» (аренда выросла на 70 рублей), на Ленина, 74 (также выросла на сумму от 50 до 250 рублей за кв.м.) и на Маркса, 46 (выросла на 50 рублей).

Офисы класса «С». Как правило, это арендованные у заводов или НИИ помещения. Обычно они не оснащены современной связью, системой кондиционирования или вентиляции, высококачественной отделкой. Таких офисных помещений в Обнинске достаточно много. Практически все научно-исследовательские институты сдают в аренду помещения в своих зданиях. Это и НИКИМТ (пр. Ленина, 127), и НПО «Тайфун» (пр. Ленина, 82), и ВНИИГМИ МЦД (ул. Королева, 6) и т. д. Исключения составляют разве что Физико-энергетический институт и ВНИИСХРАЭ, которые являются секретными объектами, а второй институт плюс ко всему находится достаточно далеко от города. К этой категории также можно отнести здания на ул. Шацкого, 14 и на Курчатова, 19 (Дом быта). К слову, в Москве офисы класса «С» обычно расположены за Садовым кольцом, около станций метро и на крупных городских магистралях.

Стоимость аренды помещений в зданиях НИИ в среднем по городу составляет от 387 (ВНИИГМИ МЦД, Королева, 6 и НПО «Тайфун», Ленина, 82) до 525 (НИКИМТ, Ленина, 127). Аренда в первых двух зданиях проводится по конкурсу.

К слову сказать, в здании «Дома быта» на Курчатова, 19 аренда также предоставляется по конкурсу и составляет в этом году от 350 до 400 рублей за квадратный метр. В эту сумму также включены: охрана, электричество и коммунальные платежи.

На Шацкого, 14 арендные ставки выросли весьма незначительно по сравнению с четвертым кварталом прошлого года. То есть в конце 2008 года ставки были в размере от 450 до 650 рублей за кв.м. (в зависимости от этажа), то сейчас они составляют от 550 до 650 рублей за кв.м. при той же градации.

Неопределенный класс

Кроме всех вышеперечисленных классов офисных помещений в Обнинске есть ещё порядка 10–12 зданий, в которых можно арендовать офис, и которые достаточно сложно четко отнести к тому или иному классу офисной недвижимости. Одни из них расположены в бывших детских садах, другие в офисных зданиях, но помещения общего пользования там достаточно среднего класса. У большинства из этих зданий есть небольшие собственные парковки, на входе сидит охрана, а все помещения централизованно прибирает клининговая служба (то есть уборщицы).

К таким офисным центрам можно отнести здания на Калужской 4, 20, 24, Курчатова 47, 49а, Гагарина, 45, 47, Ленина, 129 и Белкинской, 17б.

Арендные ставки на офисные помещения в перечисленных зданиях составляют от 400 (Белкинская, 17б) до 800 рублей за квадратный метр. Однако основной разброс ставок приходится на 700–800 рублей за кв.м. Некоторые арендодатели, например на Курчатова, 47 разделили стоимость аренды и оплату за охрану соответственно 663 (в эту сумму также включены электричество и коммунальные платежи) и 127 рублей за кв.м. К слову сказать, в 2008 году аренда здесь стоила 531+110 рублей за кв.м.

Что касается динамики стоимости аренды по сравнению с прошлым годом, в этом сегменте четкой тенденции к её увеличению нет. Более того, на Белкинской, 17б арендная ставка была снижена: в конце 2008 года она составляла 830 рублей, а сейчас от 400 до 700 за кв.м. А вот на Курчатова, 49 аренда стала меньше на 30–70 рублей за кв.м. и сейчас составляет от 760 до 800 рублей в стандартном измерении. Владельцы торгово-офисных зданий в новой части 38 микрорайона на Калужской 20а и 24а в прошлом году заявляли аренду стоимостью 100 рублей в месяц, сейчас она составляет 600 рублей за кв.м.

Таким образом, достаточно сложно сказать, как же все-таки отреагировал региональный рынок аренды офисных площадей на кризисные изменения. Это, по сути, свидетельствует о незрелости этого сегмента рынка недвижимости и видимом желании владельцев коммерческой недвижимости, прежде всего, сохранить свою прибыль, а не адекватно реагировать на изменения в экономике.