Аренда квартиры: необходимые формальности

Практически каждый человек в своей жизни хоть раз арендовал себе квартиру. И, если раньше такие сделки проходили практически без формальностей, то в последние годы и арендодатели, и арендаторы предпочитают оформлять свои отношения договорами.

Зачастую собственники, которые сдают свои квартиры самостоятельно, договора не составляют. Почему-то бытует мнение, что настоящий документ об аренде могут составить только в агентстве недвижимости и скрепить синими печатями.

На самом деле соглашение об аренде квартиры, заключенное между двумя физическими лицами, тоже является официальной бумагой и имеет такую же юридическую силу, как и договор, заключенный при посредничестве риэлтерских фирм.

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения (квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачи или дома) может заключаться в простой письменной форме.

Самая главная цель такой формальности, как договор аренды, — защита прав участников этой сделки. В случае возникновения проблемы правильно составленный договор — это главный документ в разрешении конфликтной ситуации.

Обычно под договором аренды понимается соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне квартиру за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Этот документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя, другой — у арендатора.

Если договор заключается между физическими лицами, он оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но по желанию сторон можно его и заверить.

Реальные риски

Возможных проблем, которые могут возникнуть, если квартира сдана в наем только на основании устных договоренностей очень много. Так, например, если нет договора как основания законности проживания арендатора в квартире, в случае необходимости арендодатель не сможет зарегистрировать его временное пребывание в органах УФМС. Кроме того, неблагонадежные арендодатели могут просто-напросто «забыть» о том, что сдали свою квартиру и на вполне законных основаниях попросить арендатора освободить ее в кратчайшие сроки.

Один из самых известных рисков, которые несет арендодатель, пренебрегший формальностями, — это порча имущества арендованной квартиры, затопление соседей, сдача жилья в субаренду, проживание гораздо большего числа людей, чем было оговорено, нарушение правил общественного порядка и, как следствие того, проблемы с соседями и милицией. И это далеко не полный список неприятностей, которые могут приобрести обе стороны, участвующие в сделке аренды жилой недвижимости.

Главное — содержание

Содержание договора прописывает не только права и обязанности сторон, но и все условия сделки. Договор аренды в обязательном порядке должен включать в себя предмет договора, адрес квартиры (комнаты), ее площадь, список лиц, снимающих квартиру, их паспортные данные, ссылку на документ, подтверждающий право (собственности или найма) арендодателя на сдаваемую жилплощадь, условия оплаты коммунальных услуг, сведения о собственнике (собственниках) сдаваемой квартиры (паспортные данные), размер ежемесячной (ежедневной) арендной платы, срок действия договора, дата его подписания, порядок продления и условия расторжения.

Если стоимость аренды в договоре указывается в валюте или эквиваленте обговоренной суммы в рублях, обязательно надо включить фразу: «по курсу Центрального банка России на день оплаты». Это поможет избежать разночтений относительно курсов обмена валюты в разных банках.

При составлении договора стоит учесть такой немаловажный момент, как лицо, которое будет получать арендную плату. Дело в том, что если сдаваемая квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому из них наниматель будет передавать деньги.

Кроме того, специалисты рекомендуют к договору приложить акт сдачи-приемки квартиры, а также опись находящегося в квартире имущества. В составлении последней, кстати, заинтересованы обе стороны: владелец получает гарантию возмещения убытков за порчу материальных ценностей, находящихся в квартире, а арендатор подстраховывается от возможных необоснованных претензий.

Чтобы избежать проблем с неожиданными суммами за коммунальные платежи и междугородние переговоры, в договоре указываются ответственные за уплату этих услуг. К сожалению, случаи, когда владельцы квартир постфактум снимали показания со счетчиков, которые не совпадали с теми, которые были вписаны жильцами в квитанции и уже оплачены, нередки. Равно как и неожиданные счета за междугородние телефонные переговоры. В этом случае лучше подстраховаться. Оговорить, что фиксированные коммунальные платежи будут включены в арендную плату и оплачиваются самостоятельно владельцем квартиры (прописав это в договоре), а за те блага, которые потребляются по счетчикам, платят арендаторы. При этом надо не лениться и сверять данные в оплаченных квитанциях с данными счетчиков. Что касается телефонов, есть два самых распространенных выхода: отключить межгород или взять с квартиросъемщиков некоторую депозитную сумму, которая будет гарантом оплаты телефонных счетов.

Особое внимание стоит уделить пункту «Ответственность сторон», где прописываются все обязанности арендодателя и арендатора. Во-первых, арендатор должен гарантировать сохранность квартиры, своевременное внесение арендной платы, а по истечении срока аренды квартиры освободить помещение и вернуть имущество целым. Кроме того, без согласия хозяина он не имеет права делать перепланировку и иные серьезные ремонтные работы, а также сдавать жилье в поднаем.

С другой стороны, арендодатель обязан в срок предоставить квартиру арендатору в состоянии, пригодном для проживания. За незапланированное досрочное выселение жильцов, в договоре предусматривается штраф, размер которого определяется по согласованию сторон и, как правило, составляет одну месячную арендную плату.

Юридические аспекты

В сделке аренды есть и юридические нюансы. Так, например, еще до подписания договора арендатор должен удостовериться, что арендодатель имеет право сдавать ему жилье. Дело в том, что согласно законодательству сдать жилье в наем может только его собственник. А это значит надо заблаговременно запросить будущего арендодателя предоставить основной документ, способный подтвердить его право на собственность: договор купли-продажи, приватизации, договор дарения или свидетельство о собственности. Если в документах указан только один владелец — именно он и подписывает договор.

Единственный нюанс: от лица частного собственника сдать квартиру сможет и доверенное лицо, но его полномочия непременно должны быть нотариально удостоверены. А вот если хозяев несколько, то положение усложняется. Гражданин, имеющий в собственности только часть жилого помещения не может сдавать его в наем, не получив согласия других собственников квартиры. То есть под таким договором аренды подписываются все люди, указанные в правоустанавливающих документах как собственники. Если среди них есть дети до 18 лет, то договор подписывают их полномочные представители — родители или опекуны. Возможен вариант, когда не надо собирать все подписи, но в этом случае арендодатель должен представить нотариально заверенную доверенность или согласие от других собственников на свое право совершать сделки с данной недвижимостью.

Эти аспекты так важны, потому что договор аренды квартиры, подписанный лицом, на то не уполномоченным, является юридически недействительным.

Если предмет аренды неприватизирован...

Еще нередки случаи, когда в аренду сдается неприватизированное жилье. Здесь схема сделки несколько отличается от найма жилья, у которого оформлено право частной собственности.

Итак, в случае аренды неприватизированной квартиры заключается договор поднайма. Этот документ, грамотно составленный, дает нанимателю практически стопроцентную гарантию того, что выселить его досрочно можно будет только в судебном порядке.

Кроме того, наймодатель должен дать гарантию, что на момент подписания договора квартира не сдана внаем, не заложена, свободна от претензий третьего лица. А наниматель обязан использовать жилье только для проживания, обеспечить его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.

Ни для кого не секрет, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия на сдачу жилья в наем представителя местных органов власти и всех, кто прописан в квартире. А в случае со сдачей в аренду неприватизированной квартиры именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. На этом нюансе, кстати, может строиться такое мошенничество, когда в квартире прописаны двое, один из которых сдал ее и уехал, а второму негде жить, и он имеет полное право потребовать от арендатора покинуть нанятое им помещение.

Аналогично аренде приватизированных квартир в данной ситуации наниматель должен потребовать с наймодателя письменное разрешение на сдачу квартиры в поднаем от всех прописанных в ней жильцов. Ну а если предметом сделки является комната в коммунальной квартире, очень неплохо заручиться согласием от соседей по комнатам. Если они против, лучше от найма такой комнаты отказаться, помимо формальных проблем вам могут грозить еще и моральные неприятности.

Подводя итог всему вышесказанному, хочется еще раз посоветовать всем участникам процесса аренды жилой недвижимости не пренебрегать формальностями и документировать заключаемые сделки. Ведь все возможные проблемы лучше заранее предусмотреть, чтобы потом иметь законные основания для доказательства собственной правоты.