Нюансы ипотечного страхования

Выдавая ипотечный кредит, любая финансовая организация старается максимально минимизировать свои риски. Одной из таких мер является ипотечное страхование. Какие конкретно риски будет покрывать минимальный страховой полис, зависит от требований банка, но схема оформления страховки унифицирована и одинакова для всех ипотечных заемщиков.

Суть данного страхования состоит в том, что приобретенный полис позволит защитить интересы и заемщика, и банка, выдающего кредит. При этом выгодоприобретателем по данному полису будет именно банк как основная рискующая сторона.

Суть обязательства

Итак, согласно определению, ипотечное страхование — это вид страхования, при котором страховая сумма служит для погашения кредита, полученного под залог недвижимости. По факту это отличный способ сокращения рисков с помощью обязательства компенсации возможных убытков. Согласно закону «Об ипотеке» данный вид страхования практикуется как неукоснительное условие оформления ипотеки, распространяясь на весь ее срок.

Считается, что благодаря ипотечному страхованию, клиент приобретает уверенность в завтрашнем дне, поскольку избавляет себя от рисков, связанных с потенциальным ущербом. При этом сегодня принято страховать не только предмет залога (в данном случае это недвижимость), но и жизнь, трудоспособность, а также право собственности заемщика. Но главное, что принципиально отличает ипотечное страхование от традиционного, — это то, что в этом случае страхуется имущественный интерес выгодоприобретателя, связанный с ненадлежащим исполнением заемщиком обязанностей по кредитному договору.

Иначе говоря, вся процедура — это сокращение финансовых рисков, которое позволяет сделать условия кредитования более мягкими для потенциальных заемщиков. Такая практика, кстати, активно применяется в зарубежных странах и считается одним из надежных инструментов сокращения ипотечных рисков.

В настоящее время наиболее распространено комплексное страхование. То есть страховщики предлагают застраховать не только жизнь и здоровье заемщика, а также приобретаемое недвижимое имущество, как это положено по закону, но и риск возможной утраты права собственности на недвижимость (титульное страхование). Что касается самой недвижимости, то, как правило, ее страхуют от пожара, повреждения водой, взрыва, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц.

Безусловно, страховщикам выгодно предлагать такое комплексное страхование: с одной стороны оно дает им возможность продать больше своих продуктов, но с другой оно также позволяет заемщику и банку обезопасить себя практически от всех возможных рисков.

Страховые нюансы

Для заключения договора ипотечного страхования заемщику необходимо предоставить в страховую компанию ряд документов. В первую очередь — это правоустанавливающие документы на страхуемую недвижимость и все имеющиеся документы по предыдущим сделкам, если недвижимость приобретается на вторичном рынке. Помимо документа, удостоверяющего личность страхуемого лица, будь то паспорт или удостоверение личности, необходимо предоставить медицинскую справку, подтверждающую состояние здоровья, а также заполнить обстоятельное заявление на страхование ипотеки. После этого будет начата процедура заключения договора, который в отличие от обычных договоров заключается на весь срок ипотеки.

При этом страховой взнос имеет не единовременный характер, а выплачивается ежегодно. Дело в том, что ежегодный размер страхового взноса напрямую зависит от остатка задолженности по кредиту, а это значит, что с каждым годом он будет уменьшаться пропорционально уменьшению задолженности. Для этого банк один раз в год предоставляет страховой компании все необходимые данные, после чего происходит пересчет взноса.

Величина страхового взноса, кстати, зависит еще от нескольких факторов. В их числе: состояние здоровья, возраст и трудоспособность заемщика, а также состояние страхуемого объекта недвижимости и юридическая прозрачность его истории (для титульного страхования). Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на три года, так как это именно тот срок, который по закону является сроком исковой давности по недействительным сделкам. А вот если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Бывали случаи, когда банки требовали застраховать жизнь и здоровье созаемщика по ипотечному кредиту. В основном данное требование возникало в ситуациях, когда при выдаче кредита учитывались доходы созаемщика в значительном размере.

Кстати, если заемщик или, например, его работодатель застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему можно подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально, в зависимости от их количества, особенностей заемщика и приобретаемой недвижимости. В среднем страхование жилого объекта недвижимости у разных компаний составляет 0,3-0,5%, страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%, и, наконец, страхование титула тарифицируется в диапазоне от 0,2 до 0,7% от суммы страховки. Таким образом, ориентировочная сумма расходов на ипотечное страхование составляет около 1-1,5% в год от остатка по кредиту.

В порядке страховых выплат также есть свои особенности. Например, страхование жизни и утраты трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. А вот начало страховых выплат по объекту неоднозначно и зависит от того, какая недвижимость приобретается — готовая или строящаяся. Если готовая — то заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а если строящаяся — после оформления жилья в собственность.

Что касается сроков окончания действия договора ипотечного страхования, то они считаются истекшими при полном погашении ипотечного долга. И, если вдруг окажется, что кредит выплачен досрочно, а страховка действительна более длительное время — страховая компания по запросу заемщика возвращает неиспользованную часть уплаченного взноса.

Если вдруг случилось...

При наступлении страхового случая в первую очередь следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить у них порядок действий в той или иной ситуации. Как утверждают страховщики и ипотечники, классический страховой случай наступает при дефолте заемщика и недостаточной стоимости залога на покрытие обязательств заемщика перед банком. То есть механизм страхования запускается с того момента, когда заемщик не сможет платить по кредиту, а продажа его недвижимости не покроет его финансовые обязательства перед банком.

Если заемщик по тем или иным обстоятельствам теряет трудоспособность на некоторое время, страховая компания будет погашать за него долг перед банком до момента восстановления трудоспособности, если иное не оговорено в договоре. Если человек теряет трудоспособность полностью, то ипотечная недвижимость переходит в его собственность, а весь оставшийся долг перед банком гасит уже страховая компания. И, наконец, если заемщик умирает, то недвижимость переходит в собственность его наследников, а долг гасится аналогично ситуации с полной потерей трудоспособности.

Что касается ситуаций с повреждением застрахованной недвижимости или с её утратой, то здесь страховая компания либо выплачивает страховое возмещение на восстановление повреждений, которое получает сам заемщик. Либо, если жилье не подлежит восстановлению (например, полностью уничтожено пожаром или землетрясением) или на него утрачено право собственности (потеря титула), страховое возмещение получает только банк-кредитор, выдавший ипотечный займ в размере остатка задолженности по кредиту плюс 10% от этой суммы. Заемщик в данной ситуации может получить только разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Сами сотрудники отделов ипотечного кредитования утверждают, что ипотечное страхование всегда требует внимательного изучения договора, как со стороны банка, так и со стороны заемщиков. По сути, чем больше рисков будет учтено, тем больше гарантия того, что в случае наступления страховых случаев и та, и другая сторона получат компенсации. И помните, что внимательное прочтение договора страхования, его прозрачность и компетентное разъяснение всех рисков и их последствий — это залог того, что заключенный договор в будущем не принесет неприятных неожиданностей.